금융당국, 증권사 건전성 규제 강화!! 부동산 PF 어려움 커질 것으로 전망

금융당국, 증권사 건전성 규제 강화...부동산 PF 봉쇄 우려

금융당국이 증권사의 건전성 규제를 강화하면서 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장이 위축될 가능성이 커지고 있다. 최근 부동산 경기가 둔화되면서 PF 대출의 부실 위험이 커졌고, 정부는 금융시장의 안정을 위해 증권사들의 부동산 관련 리스크를 줄이려는 정책을 내놓았다. 하지만 이에 따른 부작용으로 부동산 개발 자금 조달이 어려워지고, 공급 부족 등의 문제가 발생할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

 

 

증권사의 건전성을 평가하는 대표적인 지표 중 하나가 영업용순자본비율(NCR)이다. 이는 자기자본 대비 부채나 위험자산을 얼마나 보유하고 있는지를 나타내는 지표로, NCR이 100% 이상이면 건전성이 양호한 것으로 평가된다. 이번 규제 강화의 핵심은 PF 채무보증을 위험자산으로 평가하는 기준을 크게 강화한 점이다. 기존에는 증권사의 PF 채무보증액 중 18%만 위험자산으로 간주되었지만, 앞으로는 사업의 진행 단계, 담보 수준 등을 고려해 최대 90%까지 위험자산으로 반영될 수 있다. 이에 따라 증권사들은 NCR을 유지하기 위해 PF 관련 대출 보증을 줄일 수밖에 없고, 이는 곧 PF 시장의 위축으로 이어질 가능성이 크다.

 

장기적인 부동산 공급 문제 발생 우려

부동산 PF 시장에서 증권사들은 주로 중순위와 후순위 대출에 참여해왔다. 예를 들어 총사업비 1,000억 원 규모의 개발 사업이 있을 경우, 보통 선순위 대출로 600700억 원을 조달하고 나머지 200300억 원을 중순위·후순위 대출로 메워왔다. 중순위·후순위 대출은 리스크가 크기 때문에 금리가 높으며, 증권사들은 이러한 대출을 보증해주고 수수료를 받는 방식으로 PF 시장에서 중요한 역할을 해왔다. 하지만 이번 규제 강화로 인해 증권사들이 PF 보증을 줄이면, 중·후순위 대출을 일으키기가 어려워지고 시행사들은 직접 자본을 마련해야 하는 상황에 놓이게 된다. 문제는 국내 시행사 중에서 자체 자본으로 이 자금을 충당할 수 있는 곳이 많지 않다는 점이다. 결과적으로 개발 사업이 지연되거나 취소될 가능성이 커지고, 장기적으로 부동산 공급 부족 문제가 발생할 수 있다.

규제 강화에 따라 증권사들은 NCR을 유지하기 위해 자본을 확충하거나 PF 시장 대신 다른 투자처를 모색해야 한다. 일부 증권사는 부동산 PF 대출 대신 기업금융이나 해외 부동산 투자로 방향을 돌릴 가능성이 높다. 또한 리스크 헷지를 위한 새로운 금융상품을 개발하는 방안도 고려될 수 있다. 하지만 단기간 내에 대체 투자처를 찾기 어려운 상황이기 때문에 PF 시장에서 증권사들의 역할이 급격히 줄어들 가능성이 높다.

정부 차원에서 유연한 정책 마련 필요

부동산 개발사들은 자금 조달이 어려워지면서 큰 부담을 안게 되었다. 특히 자체 자본력이 부족한 시행사들은 사업을 포기해야 하는 상황에 몰릴 수도 있다. 이는 결국 부동산 공급 축소로 이어질 수 있으며, 중장기적으로는 주택 가격 상승이나 공급 불균형을 초래할 가능성이 크다. 정부의 규제 강화가 금융시장 안정이라는 긍정적인 효과를 가져올 수도 있지만, 부동산 시장에 미치는 부정적인 영향도 고려해야 한다.

금융당국이 규제를 강화한 배경에는 부동산 PF 시장의 부실화를 방지하려는 목적이 있다. 하지만 지나치게 강한 규제는 부동산 개발 시장을 위축시키고, 결국 경제 전반에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 금융 안정과 부동산 시장 활성화 사이에서 적절한 균형을 찾는 것이 중요하며, 정부도 시장 상황을 보면서 유연한 대책을 마련할 필요가 있다.