도시마다 다른 용적률, 왜 서울은 낮고 지방은 높을까?

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

 

부동산 투자자라면 누구나 듣게 되는 용어, 바로 ‘용적률’입니다.
토지의 가치를 평가할 때, 또는 신축·리모델링을 고민할 때 빠지지 않는 필수 개념이죠.

그런데 서울의 땅은 보통 용적률 100~250% 수준, 지방의 상업지역은 400~1000%까지도 허용됩니다.
도시마다, 지역마다 왜 이렇게 용적률 차이가 클까요?
단순히 ‘도심은 꽉 찼고 지방은 여유롭다’는 것 이상의 이유가 숨어 있습니다.

이번 글에서는 용적률의 의미와 도시 간 차이가 생기는 배경,
그리고 이것이 부동산 투자 전략에 어떤 영향을 미치는지까지 자세히 풀어보겠습니다😊

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1. 🔍 용적률이란 무엇일까요?

용적률(Floor Area Ratio) =
대지면적 대비 건물의 총 연면적의 비율(%)

✅ 예를 들어볼까요?

• 대지면적 300㎡에, 총 연면적 600㎡(3층 × 200㎡)를 지었다면?
  → 용적률은 (600 ÷ 300) × 100 = 200%
  
  
• 같은 300㎡ 땅이라도 용적률 300%가 허용되면 900㎡까지 건축 가능
  → 층수 설계나 임대면적에 따라 수익성이 확 달라집니다

용적률은 단순한 숫자가 아니라 도시의 밀도, 인프라 수용능력, 건축의 한계를 나타내는 중요한 기준입니다.

 

👉 용적률과 건폐율, 용어 차이점 총정리!

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2. 📉 서울의 용적률이 낮은 이유는?

 

1️⃣ 인구 밀도 세계 최고 수준 → 인프라 과부하 우려

• 서울은 2024년 기준 인구 약 950만 명,
  면적은 불과 605㎢로 인구 밀도 세계 상위권입니다.
  
  
• 이미 상하수도, 도로, 대중교통, 학교, 병원 등 도시 인프라가
  한계치에 다다른 상황이라 용적률을 높이기 어려운 구조입니다.

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2️⃣ 주거환경 보호를 위한 제한 정책

• 높은 용적률은 건물 밀도를 높이고,
  이는 곧 채광·통풍·사생활 침해 문제로 이어질 수 있습니다.
  
  
• 특히 1·2종 일반주거지역은 주민 보호 차원에서
  100~150% 수준의 낮은 용적률로 제한하고 있습니다.

📌 용적률 100%는 대지면적과 연면적이 동일하다는 의미로,
사실상 단독·저층 주택 위주로 유도하는 정책입니다.

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3️⃣ 도시계획적 균형 유도

• 서울의 중심부가 과밀화되지 않도록
  도심·부도심·광역중심 등 도시기능 분산 정책이 반영되어 있습니다.
  → 역세권 개발, 정비사업, 준공업지역 활용 등에서 별도 인센티브 제공을 통해 선택적 개발을 유도하는 방식

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3. 📈 지방의 용적률은 왜 높은가?

 

지방 도시, 특히 광역시나 혁신도시는
서울과는 반대로 인구 유입을 촉진하고 도시 성장을 유도해야 합니다.

 

1️⃣ 미개발 부지와 여유 있는 도시 구조

• 지방은 지형적 제약이 적고, 공공부지도 많아 계획적 개발이 용이합니다.
• 인구밀도도 낮기 때문에 기반시설의 여유도 존재
  → 용적률을 넉넉하게 부여해도 도시 기능이 과부하되지 않음

2️⃣ 도시성장 인센티브로서의 용적률 완화

• 신도시·혁신도시·산업단지 개발 시
  초기 정착을 유도하기 위해 용적률 400~800% 이상 제공
• 민간사업자에게 용적률 상향을 조건으로 개발 유도 (예: 대구 북구 복합단지, 청주 테크노폴리스 등)

3️⃣ 건축수요 자극 → 지역경제 활성화

• 높은 용적률 → 더 큰 건물 가능 →
  임대수익 + 상업시설 유치 + 인구 증가 →
  지방도시의 경제적 파급효과가 크게 작용

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4. 💼 투자자 입장에서, 왜 용적률 차이가 중요한가?

 

✅ 1. 수익률의 근본 차이

• 땅이 같아도 용적률이 높으면 임대면적이 늘어나 수익성↑
• 낮은 용적률 → 수익률 낮고 투자 회수 기간 길어짐
• 개발형 투자자에게는 용적률이 곧 수익 극대화 수단

✅ 2. 밸류업(리모델링/증축) 가능성 판단

• 남은 용적률이 있다면 → 수직 증축, 리모델링 가능
• 이미 꽉 찬 건물은 → 단순 인테리어 개선 수준의 밸류업만 가능

이처럼 용적률은 단순한 비율이 아니라,
도시의 방향성과 부동산의 미래 가치를 보여주는 힌트입니다.

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📌 투자자는 “얼마나 지을 수 있느냐”보다 “얼마나 남았느냐”를 먼저 봐야 합니다.
남은 용적률이 많은 땅, 규제 완화 가능성이 있는 지역,
그리고 ‘개발 여력’이 있는 도시는 언제나 기회입니다.

 

앞으로도 빌딩로그인은 흥미로운 부동산 정보를 전해드릴게요.

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