상속세 피하려다 더 낸다? 자주 하는 부동산 상속 실수 TOP 5

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다 😊

요즘 상속을 앞둔 2030세대의 고민이 점점 더 복잡해지고 있습니다. 특히 부동산을 중심으로 한 상속 문제는 세금, 명의, 시기, 방법 등 여러 요인을 고려하지 않으면 “피하려던 세금을 더 내는 상황”이 발생하기 쉽습니다.

오늘은 실제 현장에서 자주 접하는 사례들을 바탕으로, 젊은층이 부동산 상속 과정에서 자주 저지르는 5가지 대표 실수와
그에 따른 세무적 리스크 및 대응 방안을 안내해드릴게요!

 

그럼 바로 아래에서 내용 확인하시죠~

---

 

💌 오늘의 부동산 스터디

1. 사전 증여의 함정, "지금 줄게, 명의만 바꿔놔!"
2. 분쟁 유발의 씨앗, "일단 공동명의로 해두자!"
3. 평가 방식 오해, "공시지가 기준이면 세금 얼마 안 나와요"
4. 양도세 폭탄 가능성, "상속세 부담되니까 일단 팔자"
5. 종합 컨설팅 부재, "세무사만 믿으면 되겠지"

실수 1. 사전 증여의 함정, "지금 줄게, 명의만 바꿔놔!"

 

부모님 입장에서, 돌아가시기 전에 자녀에게 조기에 자산을 넘겨주는 것이 가장 좋은 상속 전략처럼 보일 수 있습니다.

하지만 여기엔 치명적인 함정이 숨어 있습니다.

 

🔍 증여와 상속의 차이, 알고 계신가요?

증여세는 재산을 살아있는 상태에서 무상으로 이전할 때 발생합니다.
반면, 상속세는 사망 이후 유산이 이전될 때 부과되죠.

이 둘은 과세 기준, 공제 범위, 절차 등이 다르기 때문에
같은 부동산이라도 시기와 방식에 따라 세금 차이가 매우 큽니다.

예를 들어, 공시가 5억 원짜리 상가를 35세 아들이 증여받을 경우,
증여세 공제(5천만 원)를 제외한 나머지 4.5억 원에 대해
최대 30%의 증여세가 부과될 수 있습니다.

반면, 상속 시에는 기초공제 5억 원 + 추가 공제(자녀 수, 보험금 등) 혜택이 있기 때문에
결과적으로 증여가 훨씬 불리해지는 경우도 많습니다.

 

📌 전문가 조언

10년 내 증여는 상속 시 합산 과세 대상입니다.

즉, 미리 증여했다고 해서 상속세를 피할 수 없습니다.
부동산 가격 상승이 예상된다면 상속으로 넘기는 것이 오히려 유리할 수 있습니다.

---

 

실수 2. 분쟁 유발의 씨앗, '공동명의'

 

부동산 공동명의는 많은 젊은 세대가 형제자매 간의 갈등을 방지하고자 선택하는 방식입니다.
하지만 현실에서는 그 반대의 결과가 나타나는 경우가 많습니다.

 

📌 공동명의 부동산, 갈등의 뇌관?

• 매도나 대출 등 주요 의사결정 시 전원 동의가 필요
• 한 명의 명의자가 외국에 거주하거나 연락이 닿지 않을 경우,
  거래 지연 및 매매 불가능 상태로 장기화될 수 있음
• 상속세 납부를 위해 급매가 필요한 상황에서도 조율 실패로 손해 발생
  
  

특히 소형 상가, 단독주택, 주차장, 공유지분 상가처럼
활용 가치가 높은 부동산일수록 단일 명의가 안정적입니다.

 

📌 전문가 조언

공동명의보다 단일 명의 + 보완적 유산 분배(현금/금융자산/보험금) 조합이
가족 간 갈등 예방과 절세 측면에서 훨씬 유리합니다.

---

실수 3. 평가 방식 오해 (feat. 공시지가)

 

많은 상속인들이 상속세 신고를 준비하며 공시지가 기준으로 재산가치를 계산합니다.
하지만 국세청은 이를 인정하지 않을 수도 있습니다.

 

📌 상속세 과세 평가 기준은 ‘시가’

• 최근 6개월 이내 매매 사례가 있는 경우, 이를 ‘시가’로 간주
• 거래가 없다면 감정평가법인의 평가액 또는 주변 유사매물 실거래가를 활용
• 특히 서울과 수도권 핵심지역의 부동산은 공시지가 대비 시가가 최소 1.5~2배 이상 차이날 수 있음

예를 들어, 공시가 10억 원, 실제 매매가 18억 원인 빌딩을 상속한 경우,
신고를 공시가로 했다가 과소신고 가산세(10~20%) + 납부불성실 가산세(연 9%)가 함께 부과될 수 있습니다.

📌 전문가 조언

상속세 신고 전, 2개 이상의 감정평가법인으로부터 가액 추정 보고서를 받아 대비하는 것이 안전합니다.

---

실수 4. 양도세 폭탄 가능성, "상속세 부담되니까 일단 팔자"

 

상속 받은 부동산을 빠르게 현금화하려는 경우도 많습니다.
하지만 이 과정에서 양도차익이 과도하게 과세되는 문제가 발생할 수 있습니다.

📌 상속받은 부동산 처분, ‘3가지 세금 고려’

1. 상속세 – 6개월 내 납부 또는 연부연납 가능
2. 양도소득세 – 상속 후 매도 시, 취득가액 기준이 ‘상속재산 평가액’
3. 지방세 등 추가 부대세금 – 매매 계약에 따라 양도소득세보다 더 커질 수도 있음
   
   

특히 상속 직후 1~2년 내 처분 시,
보유 기간이 짧아 세율이 높고, 장기보유특별공제 혜택도 거의 받을 수 없습니다.

📌 전문가 조언

매도 계획이 있다면, 상속 시점에 세무 시뮬레이션을 반드시 진행하고
최소 2년 이상 보유 후 처분하면 세율 및 공제 혜택을 극대화할 수 있습니다.

---

실수 5. 종합 컨설팅 부재, "세무사만 믿으면 되겠지"

 

마지막으로, 상속 문제를 단순히 ‘세금’ 관점으로만 바라보는 것도 큰 실수입니다.
실제로 상속은 세무 + 법무 + 부동산 가치 분석 + 가족 간 조율이 모두 필요한 영역입니다.

📌 실무에서는 이런 일도…

• 상속인 간 분할 협의 실패 → 상속등기 불가 상태로 장기 방치
• 빌딩 상속 후 등기 지연 → 건축물 관리 책임 미이행 과태료 발생
• 상속세 납부를 위해 매각했으나 시장 타이밍 실패로 시세 하락

📌 전문가 조언

세무사 + 변호사 + 감정평가사 + 부동산 전문가가 함께 협업하는
종합 상속 컨설팅 서비스를 이용하면 리스크를 현저히 줄일 수 있습니다.

---

2030세대는 이제 자산을 상속받는 세대가 아닌, 자산을 지켜내야 하는 세대입니다.
막연히 “절세만 하면 된다”는 접근은 위험하며, 부동산 시장, 세법 변화, 가족 간 갈등 요인을 통합적으로 고려해야 합니다.

 

또한, 저희 빌딩로그인은 상업용 부동산 매매 / 임대 뿐만아니라,

인테리어, 건물관리, 세무 등 올인원 부동산 서비스를 제공하고 있습니다.

부동산 관련 문의는 언제든지 아래 번호로 연락주세요!

빌딩로그인 문의 : 02-566-0599     
빌딩로그인 실시간 페이지 : 사무실 임대 // 빌딩매매 // 사무실 인테리어
카페 : https://cafe.naver.com/dealingbuilding
빌딩로그인 사이트맵 : https://blog.naver.com/buildinglogin1/223440281690