전세사기 안당하는 법, 유형 & 예방법 총정리 (깡통전세, 보증금 미반환, 이중계약 등)

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다!

 

최근 전세사기로 인한 피해가 사회적 문제로 떠오르고 있습니다. 특히 깡통전세, 보증금 미반환, 이중계약 등의 다양한 전세사기 수법이 등장하면서 세입자들의 피해가 급증하고 있는데요. 전세 계약은 보통 목돈이 오가는 거래이기 때문에, 한 번 잘못 계약하면 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 날릴 위험이 있습니다.

 

이 때문에 전세 계약을 체결할 때는 신중하고 꼼꼼한 검토가 필수적입니다.
오늘은 전세사기의 유형과 예방법을 정리하여
안전한 전세 계약을 체결할 수 있도록 도와드리겠습니다😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 전세사기란?
2. 전세사기 주요 유형 (깡통전세, 이중계약 등)
3. 전세사기 예방법
4. 전세사기 피해를 입었다면?

 

전세사기란?

 

전세사기란 임대인이 세입자의 전세보증금을 돌려주지 않거나, 고의적으로 전세 계약을 악용해 이득을 취하는 행위를 말합니다. 최근 부동산 시장에서 전세보증금 반환이 어려워지면서 전세사기가 더욱 증가하고 있습니다. 특히 ‘깡통전세’라고 불리는 유형의 사기가 심각한 문제로 떠오르고 있습니다.

이는 집값(매매가)보다 전세보증금이 더 높은 경우로, 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 전세금을 돌려받기 어려운 위험이 크다는 것이 핵심입니다. 이러한 전세사기는 주로 신축 빌라나 오피스텔에서 발생하는 경우가 많으며, 신고가가 조작된 물건을 이용해 세입자들에게 높은 전세가를 책정하게 하는 수법도 있습니다.

이뿐만 아니라, 임대인이 대출을 과다하게 받은 후 잠적하는 경우도 빈번히 발생하고 있어 전세 계약을 하기 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

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전세사기 주요 유형

 

전세사기는 다양한 방식으로 이뤄집니다.

다음과 같은 유형을 조심하세요!

🔴 깡통전세 (집값 < 전세보증금)

• 깡통전세란 집값(매매가)보다 전세보증금이 더 높은 경우를 말합니다. 전세 계약을 맺은 후 집값이 하락하거나, 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵게 됩니다. 주로 신축 빌라나 오피스텔에서 자주 발생하며, ‘허위 시세 조작’으로 시세보다 높은 전세가를 책정하는 경우가 많습니다.

• 예방 방법
  ✅ 주변 시세 및 매매가 확인 (국토부 실거래가 조회 필수!)
  ✅ 집값보다 전세가가 높은 경우 계약 피하기

 

🔴 이중계약 사기

• 같은 집을 두 명 이상에게 전세계약을 하는 사기 수법입니다. 이 경우, 후순위 세입자는 법적으로 보호받기 어려워 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 임대인이 악의적으로 세입자를 모집한 후, 보증금을 챙긴 후 도주하는 사례도 많습니다.

• 예방 방법
  ✅ 등기부등본을 확인하여 기존 전세 계약 내역을 체크하기
  ✅ 계약서 작성 후 확정일자와 전세권 설정하기

 

🔴 임대인의 대출금 과다 (근저당 설정 문제)

• 집주인이 집을 담보로 대출을 많이 받은 상태라면 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 근저당 설정이 높을수록 전세보증금보다 은행 등 채권자의 우선변제권이 앞서기 때문입니다. 즉, 집이 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 보호받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

• 예방 방법
  ✅ 등기부등본 확인 → 근저당 설정액이 전세가보다 높다면 피하기
  ✅ 전세보증보험 가입 고려

 

🔴 전세보증보험 미가입 유도

• 보증보험은 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 경우 대신 보장해주는 제도입니다. 하지만 일부 임대인들은 보증보험 가입을 거부하거나, 보증보험 가입이 불가능한 집을 세입자에게 내놓기도 합니다.보증보험이 가입되지 않는 집은 보증금 반환 위험이 매우 크므로 반드시 확인해야 합니다.

• 예방 방법
  ✅ 계약 전 보증보험 가입 가능 여부 확인
  ✅ 보증보험 미가입 요구 시 계약 피하기

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전세사기 예방법, 등본부터 확정일자까지!

전세 계약 전, 아래 사항을 철저히 확인해야 합니다.

📝① 등기부등본 확인 (가장 중요!)

✔ 집주인이 실제 소유자인지 확인
✔ 근저당·압류·가압류 내역 확인
✔ 세입자보다 은행·기타 채권자가 우선순위인지 체크

🏦 ② 전세보증보험 가입 가능 여부 체크

✔ 계약 전 보증보험 가입 가능한 집인지 확인
✔ 전세보증보험은 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 가입 가능

📊 ③ 전세가율 확인 (전세가율 80% 이상이면 위험!)

✔ 매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상이면 ‘깡통전세’ 가능성 높음
✔ 주변 시세 비교 필수! (국토부 실거래가 조회 활용)

🏡 ④ 확정일자 + 전세권 설정 (보증금 보호 필수!)

✔ 확정일자만으로는 보증금 보호가 불완전함
✔ 안전을 위해 전세권 설정 등기까지 고려

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만약 전세사기 피해를 입었다면, 아래와 같은 방법을 확인해보세요!

 

1️⃣ 임대인 연락 & 반환 요청

• 반환 기한 전후로 지속적인 연락 시도
• 집주인이 계약 이행을 거부하면 내용증명 발송

2️⃣ 전세보증보험 청구

• 보증보험에 가입했다면 보험사에 청구 가능

3️⃣ 임차권 등기명령 신청 (보증금 보호용)

• 보증금을 돌려받기 전 이사를 해야 한다면 ‘임차권 등기명령’을 신청하여 보증금 반환 권리 확보

4️⃣ 소송 및 법적 대응

• 반환 불가능할 경우 민·형사 소송 진행 가능
• 국토부 전세사기 지원센터(☎ 1533-2949) 상담

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마지막으로 안전한 전세 계약을 위한 핵심 체크리스트 4가지 정리하여 알려드리겠습니다!

✅ 등기부등본 필수 확인! (근저당·소유권 체크)
✅ 전세보증보험 가능 여부 확인!
✅ 전세가율 80% 이상이면 피하기!
✅ 확정일자 + 전세권 설정으로 보증금 보호!

전세사기는 예방이 최선입니다.
계약 전 꼼꼼히 확인하고, 안전한 전세 계약을 진행하세요! 😊

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