이사비, 무조건 줘야 하나요? 고수들은 이렇게 해결합니다

 

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다!

 

경매로 건물을 낙찰받고, 잔금까지 납부한 순간!
“드디어 내 건물이다!” 하고 기뻐하려는 찰나,

🚫 그런데… 그 안에 누군가 여전히 살고 있다면?
🚪 문을 두드려도, 인터폰을 눌러도 반응이 없다면?
📦 짐은 그대로, 사람도 그대로, 상황은 꽉 막혀 있다면?

그 순간부터 시작되는 것이 바로 명도(Myeongdo)라는 관문이고,
그 명도에서 가장 현실적인 협상 수단이 바로 ‘이사비’입니다.

오늘은 초보 경매 투자자분들이
‘이사비는 꼭 줘야 하나요?’라는 고민을 할 때,
그 기준과 전략, 실전 노하우까지 알려드리는 시간을 가져보겠습니다😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 경매 낙찰자, 이사비가 뭔가요?
2. 이사비는 법적 의무인가요?
3. 언제, 누구에게, 얼마나 줘야 할까요?
4. 이사비 협상의 타이밍과 전략
5. 이사비 아끼는 협상 실전 팁

 

경매 낙찰자, 이사비가 뭔가요?

 

이사비(이사 비용)는 경매 낙찰자가 점유자(기존 소유자, 임차인, 무단 점유자 등)에게
자발적 명도와 신속한 퇴거를 유도하기 위해 지급하는 금전적 보상입니다.

사실 경매라는 절차 자체가 ‘강제 매각’이라는 측면에서
기존 점유자 입장에서는 감정적으로 억울하거나 불만이 있을 수밖에 없습니다.

그런 심리를 잘 알고 있는 경험 많은 낙찰자들은,
“명도 소송보다는 협의 명도”가 비용과 시간을 아끼는 최선의 길임을 알고 있죠.

📌 이사비는 ‘명도 성공률’을 끌어올리는 유일한 협상 카드이자 실속 전략입니다.

▶️ 실제로, 100만 원의 이사비로 3개월의 공실과 300만 원의 소송비용을 아끼는 경우도 있습니다.
▶️ 명도에서 감정이 격화되면, 상황은 예상을 뛰어넘어 ‘시간 지옥’에 빠질 수 있어요.

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이사비는 법적 의무인가요?

 

이 부분에서 많이들 헷갈려 하시죠.

 

정답은 “아니요, 법적으로는 줄 의무가 없습니다.”

즉, 낙찰자는 ‘내가 소유권을 취득했으니 나가라’고 말할 법적 권리가 있습니다.

하지만 현실은 법보다 더 복잡합니다.

예를 들어보죠.
서울의 한 다세대 주택. 낙찰자가 점유자에게 이사비를 주지 않고 ‘당장 나가라’며 소리를 질렀습니다.
점유자는 그 길로 변호사를 선임했고, 명도소송은 6개월을 끌었습니다.
강제집행 후 짐 처리와 보관비만 250만 원. 이자 비용 포함 총 570만 원 손해.
초반에 150만 원 제안했으면 3주 만에 끝났을 일입니다.

📌 법은 권리를 지켜주지만, 현실은 전략이 필요합니다.

‘법대로만 하겠다’는 태도는 초보 낙찰자들의 가장 큰 착각 중 하나입니다.

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언제, 누구에게, 얼마나 줘야 할까요?

✔️ 이사비를 제안할 적절한 타이밍은?

• 잔금 납부 직후, 현장조사를 통해 점유자와 ‘첫 접촉’했을 때
• 점유자가 감정적으로 격해지기 전, 대화가 통할 때
• 소송이나 강제집행을 언급하기 전, 협의의 여지가 있을 때

명도는 심리전입니다.
상대방이 감정적으로 완전히 돌아서기 전,
‘나도 상식적인 사람이다’라는 인상을 줘야 협상이 가능합니다.

 

✔️ 이사비를 제안할 대상은 누구?

1. 전 소유자(채무자)

• 감정적으로 가장 예민한 케이스
• 삶의 터전을 잃는다는 인식이 강하기 때문에
  → 정중한 접근 + 합리적 제안이 필수

2. 후순위 임차인(보증금 회수가 안 되는 경우)

• “보증금 못 받는데 왜 나가야 하냐”는 논리
  → 일정 보상금 제안으로 타협 가능

3. 무단 점유자 / 신원불명 점유자

• 접촉 자체가 어려울 수도 있음
• 법무사 또는 변호사를 통한 서면 협상 필요

 

✔️ 이사비 금액은 어떻게 정할까?

점유자 유형	이사비 제안 평균	참고사항
전 소유자 (아파트)	100~300만원	가족 동반 시 상향 가능
상가 점유자	200~500만원	영업 손실 주장 가능성 있음
고시원·다세대 무단 점유자	50~150만원	짐 처리 포함 제안
보증금 미회수 임차인	150~400만원	보증금 손실 감안한 보상 필요

 
👉 단순히 ‘싸게 주는 것’이 중요한 게 아닙니다.
상대방 입장에서 납득할 수 있는 금액을 제시해야 실질적 효과가 있습니다.

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이사비 협상의 타이밍, 그리고 전략

 

실전 협상은 다음의 3단계 전략으로 접근하세요.

🔸 1단계: 정보 파악 & 신뢰 확보

• 전입세대 열람, 건축물대장, 관리비 체납 여부 등으로 상황 파악
• 첫 방문 시 ‘정중한 말투 + 상황 이해’ 강조
  “제가 최근 이 집을 경매로 낙찰받았는데요, 혹시 언제까지 거주하실 계획이신지 여쭤봐도 될까요?”

🔸 2단계: 현실적 제안 + 명확한 조건 제시

• “협조해주시면 이사비로 150만 원 드릴 수 있고, 이사 날짜도 최대한 맞춰드릴 수 있어요.”
• “법적 절차로 가면 서로 시간과 비용이 들 수 있으니, 협의하는 게 좋을 것 같아요.”

🔸 3단계: 퇴거일 확정 + 합의서 작성

• 퇴거 날짜, 이사비 지급일, 금액 등 명시
• 지급은 이사 당일 or 퇴거 확인 후에!
  📄 ‘퇴거합의서’ 또는 ‘인도확인서’ 양식 활용

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이사비 아낄 수 있는 협상 실전 팁

 

✅ 상대방의 상황을 이해하려는 자세
→ 단순히 “나가세요”보다 “도움드릴 수 있는 부분 있을까요?”가 더 효과적입니다.

✅ 절대 감정싸움으로 가지 않기
→ 한번 감정이 상하면, 이사비를 더 줘도 소용없는 경우 많습니다.

✅ 처음부터 이사비를 '무조건' 언급하지 않기
→ 상대방이 ‘돈 안 주면 안 나간다’는 태도로 돌변할 수 있음
→ 상황을 들어본 후, 협조에 대한 보상으로 제시하는 흐름이 중요

✅ 문서화는 반드시!
→ 퇴거합의서 없으면 “약속한 금액과 달라요”, “날짜를 못 지켰어요” 등의 문제가 생깁니다.

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경매는 싸게 사는 기술이 아니라,
리스크를 얼마나 잘 다루느냐의 게임입니다.

이사비는 법적 의무는 아니지만,
명도의 갈등을 줄이고, 빠른 수익화로 이어지는 실전 전략입니다.

명도를 돈으로 해결한다는 게 기분 나쁠 수도 있지만,
수익률, 회전율, 스트레스를 생각하면
전략적 선택지로 활용하는 것이 현명한 투자자의 자세입니다.

앞으로도 빌딩로그인은 부동산 경매 실전 투자자들을 위한
명도, 권리분석, 낙찰 후 관리까지
전문적이고 실용적인 인사이트를 아낌없이 전해드리겠습니다😊

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