근저당권 설정 부동산, 매입해도 괜찮을까?

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

 

부동산 매입 과정에서 등기부등본을 열어보면

꽤 자주 근저당권이 설정된 경우를 발견할 수 있습니다.

이럴 때 고민이 시작됩니다.

 

"이 부동산, 사도 괜찮은 걸까?"

오늘은 이 질문에 대한 해답을 함께 찾아가보겠습니다.
근저당권의 기본 개념부터, 안전하게 매입하는 방법, 주의사항까지 깊이 있게 풀어드릴게요.💡

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 근저당권이란 무엇일까?
2. 근저당권이 설정된 부동산, 매입 자체는 가능할까?
3. 근저당권이 있는 부동산, 안전하게 매입하는 방법
4. 근저당권 설정 부동산, 이런 경우는 특히 조심하세요
5. 결론: 근저당권 설정 부동산, 사도 될까?

1. 근저당권이란 무엇일까?

 

근저당권은 부동산 거래에서 가장 기본적이면서도 놓치기 쉬운 개념입니다.
'근'이라는 글자가 붙은 이유는, 현재뿐만 아니라 미래에 발생할지도 모르는 채무까지 담보한다는 뜻을 담고 있습니다.

 

📌 근저당권의 주요 특징

• 최대한도 설정
  근저당권은 '최대 몇 억 원까지'라는 한도를 정해놓고, 그 안에서 여러 번 빌리고 갚을 수 있도록 설계된 권리입니다.
  따라서 등기부에 적힌 금액은 '실제 채무액'이 아니라 '보증 가능한 최대 금액'입니다.
  
  
• 추가 채무 인정
  초기 대출 외에도 추가 대출이 가능한 경우가 있어, 채권자의 입장에서 매우 유리한 구조입니다.
  하지만 매수인 입장에서는 위험 요소가 됩니다. 새로운 채무가 추가되면, 내가 인수한 부동산이 순식간에 경매 위험에 노출될 수 있습니다.
  
  
• 경매 청구 가능성
  채권자는 근저당권을 근거로 경매를 청구할 수 있으며, 이 과정에서 후순위 권리자는 대부분 피해를 입습니다.
  즉, 근저당권이 설정되어 있다는 것은 언제든지 경매 리스크가 존재하는 부동산이라는 의미이기도 합니다.

결론적으로, 근저당권은 부동산에 잠재적인 금융 리스크가 존재함을 보여주는 강력한 신호입니다.

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2. 근저당권이 설정된 부동산, 매입 자체는 가능할까?

 

매입은 가능합니다. 하지만 '그냥' 사는 건 절대 금물입니다.

법적으로 근저당권이 설정된 부동산은 매매에 아무런 제약이 없습니다.
매수인 역시 소유권 이전등기를 마칠 수 있습니다. 그러나 근저당권 자체는 그대로 존속하게 됩니다.

 

📌 매입할 때 발생할 수 있는 리스크

• 경매 리스크
  만약 매도인이 채무를 갚지 못하거나, 추가 채무가 발생하면, 근저당권자는 언제든지 부동산을 경매에 부칠 수 있습니다.
  이 경우 매수인이 소유권을 가졌더라도, 경매 절차를 피할 수 없습니다.
  
  
• 배당 순위 밀림
  경매 시 배당은 근저당권자부터 우선합니다. 매수인이 새롭게 투자한 금액은 별도의 보호를 받지 못할 수 있습니다.
  
  
• 심리적 불안감
  소유권을 취득했더라도 등기에 '빨간 줄(근저당권)'이 남아 있다는 것은 향후 거래나 금융 활용 시에도 악영향을 미칠 수 있습니다.

결론: 근저당권 설정 부동산은 신중하게 접근해야 하며,
단순히 가격이 싸다고 덜컥 매입해서는 안 됩니다.

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3. 근저당권이 있는 부동산, 안전하게 매입하는 방법

 

안전한 매입을 위해서는 반드시 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.

1. 근저당권 말소를 매매 조건에 명시

 

가장 기본적이면서 강력한 방법입니다.

✔️ 매매계약서 특약에 반드시 다음을 명시합니다:
"잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소 완료할 것."
"근저당권 말소 미이행 시 계약 해제 및 손해배상 청구 가능."

 

이렇게 명시하면, 매도인은 근저당권을 말소하지 않으면 잔금을 받을 수 없기 때문에,
사전에 대출금을 상환하거나 금융기관과 협의하여 문제를 해결하게 됩니다.

특히, 계약금 지급 시점부터 이 특약이 포함되어 있어야 안전합니다.

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2. 말소확인서 확보 또는 말소 동시 진행

 

근저당권 말소와 동시에 잔금을 치르는 것이 원칙이지만,
실무에서는 다음과 같은 방식도 종종 사용됩니다.

• 매도인이 금융기관으로부터 근저당 말소확인서를 발급받습니다.
• 말소확인서에는 "잔금 지급 시 근저당권 말소 예정"이라는 문구가 포함됩니다.
• 잔금 지급일에 매수인 또는 중개사가 함께 등기소에 동행하여 말소 확인 절차를 마칩니다.

📍 주의할 점

• 확인서가 유효한지 반드시 금융기관에 전화로 검증해야 합니다.
• 구두 약속이나 문자 메시지만 믿고 진행하면 절대 안 됩니다.

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3. 근저당권이 남아 있는 채로 매입할 경우

 

어쩔 수 없이 근저당권이 남은 상태로 매입해야 하는 경우도 있을 수 있습니다.
이때는 반드시 다음을 점검해야 합니다.

• 채무자가 누구인가? (매수인이 되는가, 매도인이 그대로 책임지는가?)
• 채권자(은행 등)와 승낙을 받았는가?
• 근저당권 금액 대비 실채무액은 얼마인가? (최대한 감액되어야 합니다.)

그리고 가능한 한, 근저당권 말소를 위한 별도 담보(예: 예치금)를 마련해두는 것이 좋습니다.

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4. 근저당권 설정된 부동산, 이런 경우는 특히 조심하세요

 

특정 상황에서는 무조건 계약을 재검토하거나 포기해야 할 수도 있습니다.

 

✅ 근저당권 금액이 매매가를 초과하는 경우

• 매도인이 채무를 상환하지 못하면, 구매한 부동산 자체가 빚덩이가 될 수 있습니다.

✅ 등기부등본에 가압류, 가처분, 압류 등이 추가로 설정된 경우

• 법적 분쟁이 얽혀 있을 확률이 높습니다. 간단한 문제가 아닙니다.

✅ 매도인이 근저당권 말소를 명확히 약속하지 않는 경우

• "나중에 말소하겠다"는 막연한 말만 믿지 마세요. 서면 증거 없이는 절대 진행하면 안 됩니다.

✅ 금융기관 외 개인 채권자가 근저당권을 설정한 경우

• 금융기관에 비해 개인 채권자는 갑작스러운 경매 진행 가능성이 높습니다.
• 협의가 어려워 분쟁으로 이어질 가능성도 큽니다.

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5. 결론 : 근저당권 설정 부동산, 사도 될까?

 

🔵 매입은 가능하지만, 철저한 조건이 필요하다.
🔵 근저당권 말소 조건을 계약서에 명확히 기재하고 진행해야 한다.
🔵 잔금 지급과 동시에 근저당권 말소 완료가 원칙이다.
🔵 조금이라도 불확실성이 있으면 과감히 계약을 재검토하라.

부동산 계약은 감이 아니라, 근거와 절차로 해야 합니다.
특히 근저당권이 걸린 매물은 계약 전 단계부터 꼼꼼하게 확인하고,
법적 리스크를 최소화하는 전략이 반드시 필요합니다.

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