계약금 vs 중도금 vs 잔금, 언제 어떻게 내야 할까?

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

 

부동산 매매 계약은 단순한 ‘집을 사고파는 일’이 아닙니다.
계약 체결과 동시에 ‘돈이 움직이는 타이밍’이 매우 중요하며,
특히 계약금 → 중도금 → 잔금으로 이어지는 지급 구조는
단계마다 법적 책임, 금전 리스크, 소유권 이전과 직결되기 때문에 반드시 정확하게 이해해야 합니다.

오늘은 이 세 단계의 의미와 주의사항을
부동산 전문가의 시선으로 깊이 있게 정리해드릴게요😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 계약금 : 계약 체결의 '증거금', 법적 효력의 시작점
2. 중도금 : 계약 이행의 중간 단계, 신뢰의 징검다리
3. 잔금 : 소유권 이전과 명도의 ‘마지막 키’
4. 단계별 체크리스트 요약

 

1. 계약금 : 계약 체결의 '증거금', 법적 효력의 시작점

 

“계약금은 거래의 진심을 담은 첫 약속입니다.”

 

계약금은 매매계약서에 서명하면서 가장 먼저 지급되는 금액입니다.
보통 매매가의 10% 전후로 책정되며,
이 금액이 오가는 순간부터 거래는 법적으로 ‘성립’된 것이 됩니다.

이 단계는 매우 중요합니다.
왜냐하면, 이 시점 이후부터는 계약을 마음대로 파기할 수 없고,

해제 시 법적 책임이 발생하기 때문이죠.

 

🧩 계약금의 핵심 포인트

• 매수인: 계약 파기 시 계약금 몰수
• 매도인: 파기 시 계약금의 2배 반환
• 계약서 상 해약 조항, 특약 유무 반드시 확인

또한 계약금은 매수인의 진정성을 나타내는 금액이기도 합니다.
‘말로만 계약하겠다’가 아니라,
실제로 돈을 지불함으로써 거래에 대한 확고한 의지를 보이는 것이죠.

따라서 계약금 지급 전에는
등기부등본, 권리관계, 실소유 여부, 계약조건 등을 반드시 체크하고
‘신중에 신중’을 기해야 합니다.

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2. 중도금 : 계약 이행의 중간 단계, 신뢰의 징검다리

 

“중도금은 매매 진행이 순조롭다는 ‘진행 확인서’ 같은 역할을 합니다.”

 

중도금은 계약금과 잔금 사이에 납부하는 금액으로,
일반적으로 전체 매매대금의 50~60% 수준입니다.

이 단계에서 중요한 건 납부 시점과 분할 방식입니다.
기존 매물의 경우, 1~2회 분할 납부가 일반적이며
신축 분양의 경우, 공정률에 따라 3~6회 이상 나눠 지급되기도 합니다.

 

📌 중도금 핵심 포인트

• 자금 조달 계획이 확정되지 않았다면 절대 납부하지 말 것
• 대출 계획이 있다면 이자율/집행일/집행 조건 사전 확인
• 납부 일정은 계약서에 명확하게 명시되어야 함

또한, 중도금을 납부한 이후부터는
계약을 파기하기가 매우 어렵고, 법적 분쟁의 금전 리스크도 커집니다.
이미 많은 금액이 오갔기 때문에 단순 계약 해제 이상의 손해배상 책임이 따를 수 있기 때문입니다.

그리고 이 시점에선 매수인도 매도인도 서로의 신뢰 기반으로 거래를 이어가는 구간이기에,
불확실한 권리관계, 미정리된 임대차, 등기 리스크 등은 반드시 점검하고 넘어가야 합니다.

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3. 잔금 : 소유권 이전과 명도의 ‘마지막 키’

 

“잔금은 돈을 넘기는 행위이자, 법적 소유권을 넘겨받는 순간입니다.”

 

잔금은 거래의 ‘종착지점’이자 ‘소유권 이전의 분기점’입니다.
매수인은 이 시점에서 남은 금액을 모두 지급하고,
매도인은 건물을 인도하고, 등기 이전에 협조해야 합니다.

✅ 잔금 지급 시 반드시 확인할 것

• 등기부등본상 근저당, 압류, 전세권 등 권리관계 정리 여부
• 임대차 현황 확인 (임차인이 존재하는 경우 권리승계 여부 포함)
• 건물 상태 점검 (하자, 명도 조건 등)

또한, 잔금일을 기준으로
실거래가 신고, 취득세 신고, 소유권 이전등기, 법무사 진행 등이 한꺼번에 몰립니다.
따라서 이 날은 ‘정산 데이’이자 ‘등기 데이’인 셈입니다.

무엇보다 중요한 건,
잔금이 지급된 이후에야 매수인은 법적으로 그 건물의 소유자가 된다는 사실입니다.

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4.단계별 체크리스트 요약

항목	비율 (예시)	의미 요약	주요 체크사항
계약금	약 10%	계약 성립, 해약 기준	계약서 해제 조항, 계약금 반환 규정
중도금	약 50~60%	계약 진행 확인, 자금 투입	대출 계획, 분할 일정, 법적 리스크 점검
잔금	잔여 금액	소유권 이전, 명도, 실거래 신고	등기 확인, 실입주 상태, 세금 정산

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계약금은 ‘시작의 증표’,
중도금은 ‘과정의 신뢰’,
잔금은 ‘소유권의 증명’입니다.

이 세 단계를 단순한 돈 납부로 생각한다면,
부동산 거래에서 의외의 손해를 볼 수 있습니다.
따라서 계약서 해석, 권리 관계 확인, 납부 시기 관리 등
모든 과정을 꼼꼼히 챙기는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

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