공시지가 vs 실거래가 vs 감정가, 어떻게 다르고 언제 쓰일까?

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다!

“이 부동산, 시세는 얼마예요?”

투자자, 매수자, 혹은 세무 담당자 누구나 궁금해하는 이 질문.
하지만 그 ‘시세’라는 말, 정확히 어떤 기준일까요?

부동산에서는 하나의 자산에 서로 다른 세 가지 가격이 존재합니다.
바로 👉 공시지가, 감정가, 실거래가입니다.

이 세 가지는 이름만 비슷할 뿐, 평가 기준도, 활용 목적도, 적용 결과도 전혀 다릅니다.
심지어 어떤 기준을 보느냐에 따라
💰 낼 세금이 수천만 원 달라지고,
💼 대출 가능 금액도 수억 원 차이가 날 수 있습니다.

이번 포스팅에서는
공시지가 vs 감정가 vs 실거래가의 개념부터 실전 활용법까지
완벽하게 정리해드립니다!

 

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 공시지가란? 국가가 정한 세금 기준
2. 감정가는? 법과 금융을 위한 시장가치 평가
3. 실거래가란? 시장에서 실현된 실제 거래가
4. 세 가지 가격의 구조적 차이와 사례 분석
5. 투자자·건물주가 기준가를 보는 실전 전략

 

1. 공시지가란? : 국가가 정한 세금 기준

 

공시지가는 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 토지의 1㎡당 가격입니다.
이를 바탕으로 개별필지에 대한 ‘개별공시지가’가 산정됩니다.

 

📌 목적과 활용

• 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 산정 기준
• 개발부담금, 기부채납, 보상평가 등 공공사업 관련 기준

📌 특징

• 표준지 기반으로 일괄 산정 → 실거래 반영 한계 존재
• 시세보다 낮게 형성되는 경우 다수
• 세금에 직접 영향을 주므로 고가 부동산일수록 민감

✅ 사례

• 서울 A씨의 꼬마빌딩: 시세 80억, 공시지가 55억 →
  종부세 과세표준은 55억으로 계산됨
  
  
• 같은 위치의 3필지 중 1곳만 표준지로 선정되어 공시가 인상 →
  옆 필지 건물주의 불만 발생

👉 공시지가, 시세보다 낮은 이유는?

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2. 감정가는? : 법과 금융을 위한 시장가치 평가

 

감정가는 감정평가사가 시장에서 통용되는 가치를 분석해 평가한 금액입니다.
주로 금융기관, 법원, 국세청 등 공공기관의 공식 기준가로 사용됩니다.

 

📌 감정가 산정 방식

• 비교사례 접근법: 인근 유사 매물 거래 사례 비교
• 수익환원법: 임대수익을 기반으로 투자가치 평가
• 원가법: 건축비+토지 가치를 더해 평가

📌 대부분 가장 낮은 리스크 평가 기준을 적용 

•  시장가보다 보수적으로 나오는 경우 다수

📌 감정가 활용처

• 부동산 담보대출 (LTV 계산 시)
• 상속/증여세 산정 시 기준가
• 경매 낙찰가 기준(감정가 대비 몇 % 낙찰 등)
• 민사소송 중 손해배상액 산정 시 기준

✅ 사례

• 감정가 40억으로 나온 빌딩, 실거래가는 55억
  → 대출은 감정가 기준으로만 60%인 24억만 가능
  → 매수자 입장에선 레버리지 전략 조정 필요

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3. 실거래가란? : 시장에서 실현된 실제 거래가

 

실거래가는 부동산 매매 시 실제 계약서에 명시된 금액으로,
국토부 실거래가 신고 시스템에 등록되어 공개됩니다.

📌 특징

• 가장 현실적인 가격 기준
• 매도인·매수인의 심리와 협상력이 반영됨
• 수요·공급에 따라 급등락이 심함

📌 단점

• 특수관계자 간 거래 시 왜곡 가능
• 다운계약, 업계약 등의 신고 위반 사례 존재
• 신고 지연 및 일부 누락 가능성 있음

✅ 사례

• 동일 아파트 84㎡:
  1월에 10억 거래 → 3월엔 급매로 8.7억 거래 → 5월엔 다시 10.3억
  → 실거래가만으로는 시장 흐름 왜곡 가능

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4. 세 가지 가격의 구조적 차이와 사례 분석

구분	공시지가	감정가	실거래가
📌 산정 주체	국토부/지자체	감정평가사	거래 당사자 + 중개사 신고
📌 발표 주기	연 1회	의뢰 시 즉시	계약 후 30일 내 신고
📌 시세 반영력	낮음 (보수적, 시차 있음)	중간 (보수적 접근)	높음 (당시 시장 반영)
📌 활용 목적	세금, 개발부담금 등	담보대출, 상속, 분쟁	시장가 파악, 매매 기준
📌 평균 수준	시세 대비 60~80%	시세 대비 80~90%	실질 시장가 100%

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5. 투자자·건물주가 기준가를 보는 실전 전략

 

✅ 보유세, 종부세 절세 전략

• 공시가격이 시세보다 낮은 상태면 세금 부담 낮음 → 보유 유리
• 향후 공시가 급등 예정이면 양도 타이밍 조절 필요

✅ 매입 타이밍과 협상 전략

• 실거래가보다 감정가 낮게 나온 물건 → 매수 시 협상 여지 있음
• 공시지가보다 시세가 과도하게 높은 지역 → 향후 세금 폭탄 가능성

✅ 법인 소유 전략

• 법인 세금 산정 시 감정가가 기준 →
  감정가 대비 거래가 과도하게 높으면 증여의제 리스크 발생

✅ 경매 낙찰가 분석

• 감정가 대비 낙찰가가 높으면 → 시장 과열 가능성
• 감정가 대비 지나치게 낮으면 → 입지 위험 또는 건물 하자 가능성 판단

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공시지가, 감정가, 실거래가
이 세 가지는 단순한 숫자가 아니라
부동산 거래와 자산관리, 세금 전략의 핵심 기준입니다.

 

📌 동일한 건물이라도

• 세금은 공시지가로
• 대출은 감정가로
• 매매는 실거래가로 평가되므로,

‘내가 지금 어떤 관점에서 부동산을 보고 있는가’에 따라
적절한 기준가를 선택해 해석하는 것이 가장 중요합니다.

앞으로도 빌딩로그인은
실무와 투자에 바로 적용 가능한
부동산 기준 지식과 인사이트로 찾아뵙겠습니다!

 

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