권리금이란? 왜 주고받을까? 권리금의 종류까지 완벽 정리!

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

상가나 점포를 계약할 때 흔히 나오는 말,
“여기는 권리금이 좀 있어요.”
처음 상가 계약을 하는 분들이라면 이 말이 다소 낯설고 부담스럽게 느껴지실 수 있습니다.

그렇다면 도대체 ‘권리금’은 왜 존재하는 걸까?
무슨 돈이고, 꼭 줘야 하는 걸까?
오늘 포스팅에서는 권리금의 개념부터 그 종류, 그리고 권리금이 오고 가는 이유까지
상가 임대차 실무 기준으로 자세히 정리해드리겠습니다😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 권리금이란 무엇인가요?
2. 권리금의 종류는?
3. 권리금을 받는 이유는?
4. 권리금 보호는 가능한가요?

1. 권리금이란 무엇인가요?

 

✅ 상가에 쌓인 ‘영업 가치’에 대해 후임자가 선임자에게 지급하는 돈

 

권리금이란 상가를 임차하고 있는 사람이, 새로운 임차인(후임자)에게 받는 일종의 프리미엄입니다.
법적으로는 ‘시설·영업상 이점·고객·노하우 등으로 인해 얻을 수 있는 이익에 대해 대가를 지불하는 것’이라고 정의할 수 있습니다.

예를 들어 사람이 많이 다니는 1층 점포에서
10년 동안 맛집으로 자리 잡아온 가게를 넘긴다고 생각해보세요.
그 가게에 이미 단골 손님, 인테리어, 입지, 브랜드 인지도, 상권 노출 등 많은 가치가 쌓여 있겠죠.
이 가치를 새로 들어올 임차인이 한 번에 이어받기 위해 기존 임차인에게 주는 금액,
그게 바로 ‘권리금’입니다.

❗ 핵심 포인트
권리금은 ‘건물주’가 아니라 ‘기존 임차인’에게 주는 돈이며,
계약 종료 시 반환되지 않습니다.

 

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2. 권리금의 종류는?

 

✅ 보이지 않는 가치에도 이름이 있다

 

권리금은 하나의 금액으로 보이지만,
실제로는 다음과 같이 여러 요소가 복합적으로 구성된 것입니다.

① 시설권리금

: 인테리어, 집기, 장비 등 물리적인 시설물에 대한 대가

시설권리금은 쉽게 말해 가게를 그대로 인수하는 비용입니다.
기존 업주가 투자한 주방, 테이블, 조명, 냉난방기, POS 시스템 등 모든 영업설비에 대한 평가가 이루어지며,
감가상각 상태, 상태 유지 정도에 따라 금액이 조정됩니다.

📌 예시
프랜차이즈 카페 인테리어와 기기 일체
미용실의 세면대, 의자, 제품 진열대

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② 영업권리금

: 단골 고객, 매출 구조, 상권 입지 가치에 대한 프리미엄

시설과 무관하게, 이 가게에서 장사하면 돈이 된다는 보장이 있다면
그것이 바로 영업권리금입니다.
이는 기존의 매출 흐름, 손님 유입 경로, 브랜드 가치 등을 포함하는 비가시적인 가치입니다.

📌 예시
강남역 출구 바로 앞, 유동인구 높은 점포
배달앱 평점 5.0 유지 중인 유명 맛집
3년간 연매출 5억 이상 유지한 카페

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③ 유무형 복합권리금

: 시설 + 영업가치가 함께 작용한 경우

대부분의 상가는 시설권리금과 영업권리금이 함께 붙은 형태입니다.
내부 인테리어도 우수하고, 상권 내 브랜드 인지도까지 높을 경우
권리금이 수천만 원에서 수억 원까지 형성되기도 합니다.

📌 예시
브랜드 편집샵 + SNS 유명세 + 고급 인테리어 = 고권리금
신규 상권, 인테리어만 남은 상태 = 낮은 시설권리금만 존재

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3. 권리금을 받는 이유는?

 

✅ 노력과 시간, 리스크를 대신 물려주는 대가

 

많은 분들이 “장사 접으면서 왜 돈을 받아가요?”라고 묻습니다.
하지만 그 상권과 고객을 만들기 위해
기존 임차인은 시간, 비용, 시행착오, 광고비, 인건비 등을 투자해왔습니다.

후임자는 이런 과정을 생략하고
‘자리 깔린 가게’에서 바로 장사할 수 있는 셈이기 때문에
일정한 대가를 지불하는 것이 상가 시장의 일반적인 관행입니다.

❗ 핵심 포인트
권리금은 단순한 ‘입장료’가 아니라,
기존 임차인이 만든 영업 인프라에 대한 인정과 보상입니다.

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4. 권리금 보호는 가능한가요?

 

✅ 상가임대차보호법이 개정되어 일정 요건 하에 보호됨

 

과거에는 건물주가 임차인을 강제로 내보내면서
“권리금 못 받게 해줄 거야”라고 방해하는 일이 많았습니다.
이런 문제를 막기 위해 2015년부터 상가임대차보호법에
‘권리금 회수 기회 보호 조항’이 생겼습니다.

 

📌 주요 내용

• 임대차 종료 3개월 전부터 신규 임차인을 주선할 수 있음
• 임대인이 정당한 사유 없이 거부하면 손해배상 가능
• 단, 10년 임대차 보호기간 내에서만 해당됨

즉, 기존 임차인이 정상적으로 계약을 종료하고,
후임자와 권리금 협의 후 건물주에게 계약을 요청할 경우,
건물주는 이를 방해할 수 없고, 방해 시 법적 책임을 질 수 있습니다.

❗ 핵심 포인트
권리금은 법으로 완전히 보장되진 않지만,
정당한 회수 기회는 보호받을 수 있는 권리입니다.

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✍️ 마무리 인사이트

 

권리금은 단순히 “자릿세”가 아닙니다.
그 자리에 깃든 매출, 상권의 위치, 브랜드 인지도, 영업 노하우, 시설 투자까지
모든 것이 복합적으로 작용해 만들어진 가치입니다.
이러한 가치를 후임자가 이어받고자 할 때
시장에서는 자연스럽게 권리금이라는 가격이 형성되는 것입니다.

하지만 권리금은 법적으로 명확히 등록되는 금액이 아니며,
계약서에 반드시 구체적으로 명시되어야 하고,
건물주와의 권리금 관련 협의도 사전에 조율해두는 것이 중요합니다.

빌딩로그인은 상가 매도·임대 시
권리금 협상, 회수 전략, 계약 리스크 분석까지 함께 지원해드립니다.
권리금, 전문가와 함께 안전하게 다뤄보세요.

 

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