전세 살고 있는데 집이 팔렸다면? 세입자 필수 상식!

 

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전세로 거주 중인 세입자라면 한 번쯤은 이런 상황을 겪거나 걱정해보셨을 겁니다.

📌 “살고 있는 집이 매매로 팔렸대요…”
📌 “새 집주인이 이 집에 들어와 살고 싶다고 하는데, 제가 나가야 하나요?”
📌 “보증금은 누구한테 받아야 하죠?”

이런 상황이 닥치면 세입자 입장에서는 당황스럽고 불안할 수밖에 없습니다.
하지만 걱정하지 마세요!

세입자에게는 임대차보호법으로 보장된 권리가 있으며, 
특정 조건을 갖추면 집주인이 바뀌어도 전세 계약은 유효하게 유지됩니다.

오늘은 전세 세입자가 반드시 알아야 할
소유권 변경 시 대처법과 권리 보호 조건을 알기 쉽게 정리해드릴게요😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 집주인이 바뀌면 전세 계약은 자동 종료되나요?
2. 대항력을 갖추기 위한 조건은?
3. 집주인이 실거주 목적으로 ‘나가달라’고 하면?
4. 그럼 보증금은 누가 돌려주나요?
5. 소유권 변경 시 꼭 해야 할 체크리스트

1. 집주인이 바뀌면 전세 계약은 자동 종료되나요?

 

아닙니다.

집주인이 바뀌었다고 해서 임대차 계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.

 

부동산 매매와 임대차 계약은 별개의 계약 관계이기 때문에,
세입자가 법적으로 보호받는 조건을 갖췄다면 새로운 집주인에게도 그 권리는 그대로 이어집니다.

이러한 법적 보호는 ‘대항력’이라는 개념에 기반합니다.

여기서 대항력이란,
세입자가 제3자(새로운 소유자)에게도 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리입니다.

즉, “나는 이 집에 먼저 전입해서 살고 있으니 내 계약을 인정해달라”는 권리가
법적으로 인정받을 수 있는 것입니다.

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2. 대항력을 갖추기 위한 조건은?

 

세입자가 집주인 변경 이후에도 계약을 유지하려면,
다음 두 가지 조건을 반드시 갖춰야 합니다.

✅ 전입신고 완료

• 주민센터에 전입신고가 되어 있어야 합니다.
• 이는 법적으로 ‘이 집에 거주하고 있다’는 것을 공식적으로 알리는 절차입니다.

✅ 실제 거주

• 단순히 전입신고만 하고 실거주하지 않는 경우는 인정되지 않습니다.
• 실제로 이 집에 살고 있어야 대항력이 발생합니다.

이 두 가지를 갖춘 세입자는
집이 팔리더라도 새로운 소유자에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 있으며, 
잔여 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있는 권리가 있습니다.

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3. 집주인이 실거주 목적으로 ‘나가달라’고 하면?

 

많은 세입자들이 혼동하는 상황입니다.

 

새 집주인이 집을 매수한 후,
“제가 실거주할 예정이니 계약을 끝내고 나가주세요”라고 요청하는 경우가 있습니다.

✅ 하지만 계약 기간이 남아 있고 대항력을 갖춘 상태라면,

세입자는 퇴거 요구를 거절할 수 있습니다.
법적으로 새로운 소유자 역시 기존 임대차 계약의 임대인 지위를 승계하게 되기 때문입니다.

단, 계약이 종료된 후 계약 갱신 거절은 가능합니다.
즉, 계약 만료 후에는 실거주를 이유로 갱신 거절할 수 있지만,
그 이전에는 세입자의 권리가 우선합니다.

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4. 그럼 보증금은 누가 돌려주나요?

 

집이 팔려도 보증금은 새 집주인이 반환 책임을 가집니다.

전세 계약이 유효하게 승계되기 때문에
기존 집주인이 아닌, 새로운 소유자가 세입자의 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

📌 단, 다음 상황에서는 주의가 필요합니다:

• 계약 체결 당시 등기부등본을 확인하지 않았다면,
  대항력 발생 이전에 집이 팔린 경우 세입자의 권리가 불안정해질 수 있습니다.
  
  
• 전입신고와 확정일자를 받기 전 소유권이 이전되면
  세입자는 보증금 보호 순위에서 밀릴 수 있으므로 위험합니다.

→ 반드시 계약 후 빠르게 전입신고 및 확정일자 확보를 하셔야 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

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✍️ 마무리 정리

• 집주인이 바뀌어도 전세 계약은 자동 종료되지 않습니다. 
  
  
• 전입신고 + 실거주 = 대항력을 갖춘 세입자는
  새 집주인에게도 동일한 권리를 주장할 수 있습니다.
  
  
• 보증금은 새로운 소유자가 반환해야 할 책임을 지게 됩니다.
  
  
• 계약 초기부터 철저한 권리 확보(전입, 확정일자)가
  보증금 회수와 거주 안정성의 핵심입니다.

불안한 마음에 무작정 나가는 것은 절대 정답이 아닙니다.
법적으로 보장된 권리를 알고,
그에 따라 합리적으로 대응하는 것이 가장 현명한 선택입니다.

앞으로도 빌딩로그인은
세입자와 실수요자를 위한 정확하고 실용적인 정보를 꾸준히 전해드리겠습니다 😊

 

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