스타벅스 임대료, 건물주는 얼마를 벌까?

 

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우리가 흔히 가는 스타벅스나 애플스토어 같은 브랜드 매장은 단순한 커피숍이나 전자제품 매장이 아니라, 해당 지역의 랜드마크 역할을 하기도 합니다. 이러한 유명 브랜드가 입점한 건물은 유동인구가 증가하고, 주변 상권이 살아나며, 부동산 가치가 상승하는 효과를 얻기도 합니다.

 

그렇다면 실제로 이러한 브랜드가 입점한 건물의 건물주는 안정적인 수익을 거둘 수 있을까요? 혹은 반대로, 예상치 못한 리스크를 감수해야 할 수도 있을까요?

 

그럼 유명 브랜드 입점(ex. 스타벅스, 애플스토어 등)이

건물에 미치는 영향을 알아보러 가시죠😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 왜 스타벅스와 애플스토어인가?
2. 스타벅스 임대료 어떻게 책정될까?
3. 스타벅스 건물주가 되어야 하는 이유
4. 하지만, 무조건 이득은 아니다?

 

[ 건물주 PICK ] 왜 스타벅스와 애플스토어인가?

 

유명 브랜드가 입점하면 단순히 해당 매장의 매출이 늘어나는 것뿐만 아니라, 건물 전체의 가치도 상승하는 효과를 가져옵니다. 특히 스타벅스와 애플스토어는 브랜드 자체의 강력한 이미지 덕분에 프리미엄 효과를 누릴 수 있는 대표적인 사례로 꼽힙니다.

📌 스타벅스 입점 효과

• 스타벅스는 단순한 커피 브랜드가 아니라 "문화 공간"을 조성하는 브랜드로도 유명합니다. 스타벅스가 입점한 지역은 자연스럽게 사람들이 모이는 장소가 되고, 이로 인해 유동인구가 증가하게 됩니다. 예를 들어, 작은 골목길이나 상대적으로 덜 알려진 지역이라도 스타벅스가 입점하면 해당 지역의 인지도가 상승하고, 자연스럽게 주변 상권이 활성화됩니다.

• 또한, 스타벅스는 상권을 분석하는 능력이 뛰어나기 때문에, "스타벅스가 들어간 곳은 뜨는 지역"이라는 공식이 생기기도 했습니다. 이러한 이유로, 건물주들은 스타벅스를 유치하면 주변 상가 임대료를 올릴 수 있는 기회를 가지게 됩니다.

📌 애플스토어 입점 효과

• 애플스토어는 스타벅스보다 더 강력한 브랜드 입점 효과를 가지고 있습니다. 애플스토어가 위치한 건물은 단순한 상업 건물이 아니라, "애플의 기준을 충족한 특별한 공간"이라는 상징성을 얻게 됩니다. 애플스토어는 보통 유동인구가 많고, 고급 상권이 형성된 지역에만 입점하기 때문에 애플스토어가 들어온다는 것 자체가 그 지역의 프리미엄 가치를 높이는 요소로 작용합니다.

• 예를 들어, 뉴욕 5번가의 애플스토어는 그 지역을 대표하는 랜드마크가 되었으며, 상징적인 유리 박스 디자인 덕분에 전 세계적으로 유명한 건물이 되었습니다. 이처럼 애플스토어가 입점한 건물은 자연스럽게 그 자체로 관광 명소가 되고, 주변 부동산 가격도 상승하는 경우가 많습니다.

• 하지만 이러한 브랜드 입점 효과가 반드시 건물주에게 긍정적인 결과만 가져오는 것은 아닙니다. 건물주 입장에서 고려해야 할 여러 가지 중요한 요소들이 존재합니다.

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스타벅스 임대료, 어떻게 책정될까?

 

브랜드 입점으로 인해 부동산 가치가 상승할 가능성이 높지만, 건물주가 실질적으로 얻는 수익은 계약 조건에 따라 다릅니다. 대형 브랜드들은 보통 두 가지 방식으로 임대 계약을 맺습니다.

✅ 장기 임대(10~20년) + 고정 임대료 계약

• 대부분의 글로벌 브랜드들은 장기 임대 계약을 선호하는 경향이 있습니다. 보통 10~20년 동안 안정적인 영업을 보장받기 위해 비교적 낮은 수준의 고정 임대료를 설정하는 경우가 많습니다. 
• 이 방식은 건물주 입장에서 안정적인 수익을 보장받을 수 있는 장점이 있지만, 한 가지 단점이 있습니다. 계약이 장기적으로 유지되기 때문에 물가 상승이나 부동산 가격 상승에 맞춰 임대료를 쉽게 인상할 수 없다는 점입니다. 예를 들어, 10년 전과 비교했을 때 현재의 부동산 시장 상황이 완전히 달라졌음에도 불구하고, 초기 계약한 임대료 수준에 묶여 있다면 기대했던 만큼의 수익을 얻지 못할 수도 있습니다.

✅ 매출 연동 임대료(Revenue Share) 계약

• 일부 브랜드, 특히 애플스토어와 같은 매장은 매출에 연동하여 임대료를 지급하는 계약을 맺기도 합니다. 이 경우, 해당 매장이 높은 매출을 기록하면 건물주도 이에 비례하여 더 높은 임대료를 받을 수 있습니다.

• 하지만 이 방식 역시 건물주에게 완전히 유리한 것은 아닙니다. 만약 경기 불황이나 브랜드의 인기 하락으로 인해 매출이 감소하면, 건물주의 수익 역시 줄어들 수 있기 때문입니다.

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스타벅스 건물주가 되어야 하는 이유

 

브랜드 테넌트(임차인)가 건물에 입점하면, 단순한 임대 수익을 넘어 건물 가치 상승과 주변 상권 활성화 등 다양한 경제적 이점을 기대할 수 있습니다. 하지만 이러한 효과는 브랜드의 인지도, 소비자 충성도, 그리고 입점 지역의 상권 특성에 따라 달라질 수 있습니다.

 

☕임대료 상승 효과

• 스타벅스나 애플스토어가 입점한 건물은 주변 상가보다 높은 임대료를 받을 가능성이 큽니다. 예를 들어, 서울 강남구 가로수길에 애플스토어가 들어선 이후, 주변 상권의 임대료가 급등한 사례가 있습니다. 이는 브랜드의 인지도와 희소성이 건물 가치에 직접적인 영향을 미친다는 것을 의미합니다.

• 일반적으로 유명 브랜드가 입점한 건물의 경우, 기존 임대료보다 10~30% 이상 높은 가격을 받는 경우도 많습니다. 이는 건물의 브랜드 가치가 상승하면서, 이후 공실이 발생하더라도 높은 가격으로 새로운 임차인을 유치할 수 있는 기회를 제공하기 때문입니다.

☕주변 상권 활성화

• 브랜드 매장은 강력한 고객 유인 효과를 가지고 있습니다. 예를 들어, 스타벅스가 입점하면 해당 지역을 찾는 유동인구가 증가하고, 주변 상가들의 매출도 함께 상승하는 경우가 많습니다. 특히, Z세대와 MZ세대 소비층을 타깃으로 하는 브랜드는 트렌드 중심지 역할을 하며, SNS를 통해 자연스럽게 홍보 효과를 얻을 수 있습니다.

• 일부 브랜드는 단순한 상업 시설을 넘어 지역의 랜드마크 역할을 하며, 해당 상권의 이미지를 변화시키는 효과를 가지고 있습니다. 예를 들어, 루이비통, 샤넬, 구찌 같은 명품 브랜드가 입점하면 해당 지역이 자연스럽게 고급 상권으로 인식되면서, 부동산 가격이 상승하는 경우가 많습니다. 이는 향후 재매각(엑싯) 시 더욱 높은 가격을 기대할 수 있는 요소가 됩니다.

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하지만 무조건 이득은 아니다

 

브랜드 매장이 건물에 입점하면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있고, 건물의 가치를 높이는 효과도 있을 수 있습니다. 하지만 브랜드 테넌트와의 계약이 항상 건물주에게 유리한 것만은 아닙니다. 브랜드 입점에는 몇 가지 리스크 요소가 따르므로, 이를 신중하게 고려해야 합니다.

 

🔔 장기 계약으로 인한 임대료 제한

• 장기 계약을 맺으면 안정적인 수익을 얻을 수 있지만, 반대로 임대료를 유연하게 조정하기 어려울 수도 있습니다. 시장 상황이 변하여 부동산 가격과 임대료가 상승하더라도 기존 계약 조건에 묶여 적정한 임대료 조정을 하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다. 
  
  
• 장기 계약을 체결할 경우, 해당 브랜드가 예상보다 낮은 매출을 기록하거나 인기가 하락해도 계약을 유지해야 할 가능성이 큽니다. 이는 향후 새로운 브랜드나 더 높은 임대료를 제시하는 임차인을 유치할 기회를 잃게 만들 수도 있습니다.

🔔 브랜드 철수 리스크

• 대형 브랜드라고 해서 항상 성공을 보장하는 것은 아닙니다. 시장 상황이나 브랜드 전략 변화에 따라, 예상치 못한 시점에 철수할 가능성도 있습니다. 만약 브랜드가 철수하게 되면, 해당 건물은 공실이 생길 가능성이 높아지고 부동산 가치가 하락할 수 있습니다.

• 브랜드 본사의 경영 전략이 바뀌거나, 매출이 기대에 미치지 못할 경우 계약 기간이 남아 있음에도 불구하고 중도 해지를 요청하는 경우가 있습니다. 브랜드가 계약을 위반하고 철수할 경우 건물주는 법적 분쟁에 휘말릴 수도 있으며, 해당 매장에 대한 대체 임차인을 신속하게 찾지 못하면 공실로 남게 됩니다.

🔔 초기 리모델링 비용 부담

• 글로벌 브랜드는 특정한 매장 디자인과 내부 시설을 요구하는 경우가 많아, 건물주가 초기 비용을 부담해야 하는 경우도 있습니다. 일반적으로 글로벌 브랜드는 본사의 디자인 가이드라인을 따르기 때문에, 건물 구조 변경이나 특수한 인테리어 공사를 요구하는 경우가 많습니다. 

• 예를 들어, 스타벅스 같은 브랜드는 특정한 인테리어 콘셉트를 유지해야 하며, 매장 내 좌석 배치와 조명까지도 본사 기준을 따라야 합니다. 이러한 요구 사항을 충족하려면 건물주가 상당한 비용을 부담해야 할 수도 있습니다.

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대체로 스타벅스나 애플스토어 같은 브랜드가 입점하면 건물의 가치가 상승하고, 임대료를 올릴 기회도 많아집니다. 하지만 건물주가 반드시 큰 수익을 얻는다고 보장할 수는 없습니다. 계약 조건과 브랜드의 운영 방식에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

따라서 건물주가 브랜드 입점을 고려할 때는 단순히 유명 브랜드라는 이유만으로 임대를 결정하는 것이 아니라, 장기적인 임대 수익 구조와 계약 조건을 철저히 검토해야 합니다.

 

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