전매제한 걸린 분양권, 사도 될까?

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

아파트 청약에 당첨되었거나 분양권 매입을 고려하고 있다면
가장 먼저 확인해야 할 조건이 바로 ‘전매제한’입니다.

“청약 당첨됐는데 이거 팔 수 있을까?”
“전매제한이 걸려있으면 뭐가 안 되는 거죠?”
“전매가 안 되면 실거주만 가능한 건가요?”

이처럼 많은 분들이 ‘전매제한’이라는 용어에 대해 막연하게 알고 있거나,
정확한 의미와 제한 내용을 혼동하는 경우가 많습니다.

오늘은 이 전매제한 제도를
정의부터 기간, 법적 근거, 투자 영향, 해제 시점까지
누구나 쉽게 이해할 수 있도록 설명드릴게요 😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 전매제한이란 무엇인가요?
2. 왜 전매제한 제도가 존재할까?
3. 전매제한 기간은 얼마나 되나요?
4. 전매제한 해제는 언제 되나요?
5. 전매제한 위반 시 어떤 문제가 생기나요?
6. 전매제한 중에도 가능한 경우는?

1. 전매제한이란 무엇인가요?

 

전매제한이란,
분양받은 주택을 일정 기간 동안 제3자에게 팔 수 없도록 제한하는 제도입니다.
즉, 분양권 또는 입주권을 갖고 있어도
법에서 정한 기간 동안은 다른 사람에게 양도(매도)할 수 없습니다.

이 제도는 단순히 ‘투자 제한’만을 위한 것이 아니라,
투기 수요 억제와 실수요자 보호를 위한 정책적 목적이 강합니다. 

 

📌 핵심 요약:

• ‘전매’ = 분양권, 입주권을 제3자에게 파는 행위
• ‘제한’ = 정부가 정한 일정 기간 동안은 금지
• 적용 대상: 민간분양, 공공분양, 신혼희망타운, 임대주택 전환 등
• 청약에 당첨되었더라도 해당 기간 내에는 매도 불가능

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2. 왜 전매제한 제도가 존재할까?

 

 

부동산 시장이 과열되면
분양권을 단기간에 되팔아 시세차익을 노리는 투자자(투기세력)가 몰리게 됩니다.
이로 인해 분양가는 그대로인데 시세가 급등하거나,
실수요자들은 분양을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

정부는 이를 방지하기 위해
전매제한 제도를 통해 다음을 실현하고자 합니다:

• 실수요자 위주 청약 기회 보장
• 과열 지역의 집값 급등 억제
• 단기 매매 차익 목적인 투기 수요 차단

따라서 전매제한은 단순한 규제가 아니라
공정한 주택 공급 시장을 위한 안정장치라고 볼 수 있습니다.

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3. 전매제한 기간은 얼마나 되나요?

 

전매제한 기간은 지역, 주택 유형, 청약 조건에 따라 달라지며,
기본적으로 다음 세 가지 기준에 따라 정해집니다.

✅ 1. 지역별 규제 수준에 따라

• 투기과열지구: 최대 10년
• 조정대상지역: 3년 내외
• 비규제지역: 일반적으로 6개월~1년
  → 규제 강도가 강할수록 전매제한 기간도 길어집니다.

✅ 2. 공급 유형에 따라

• 공공분양: 일반적으로 3년 이상
• 민간분양: 규제지역 여부에 따라 다름
• 신혼희망타운·특공 등: 장기 전매제한 (최대 10년) 가능

✅ 3. 기타 요건

• 무주택자 여부, 청약 순위 조건, 자금 출처 등에 따라
  특별한 제한이 추가될 수도 있습니다.

📌 정확한 전매제한 기간은
해당 아파트의 공급 공고문, 청약 안내서, 분양가 상한제 여부 등을 통해 확인할 수 있습니다.

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4. 전매제한 해제는 언제 되나요?

 

전매제한은 등기 이전 시점까지 적용되는 경우도 있고,
소유권 이전 등기일 기준으로 해제가 되는 경우도 있습니다.

💡 일반적인 해제 기준:

• 계약 체결일 기준 or 등기 완료일 기준으로부터 일정 기간 경과 시 해제
• 관할 지자체에서 고시한 해제 공고 이후 매도 가능
• 전매제한 해제 후에는 분양권 거래가 가능하지만 양도세 규제는 별도로 적용됨

예를 들어 전매제한 3년이 적용된 아파트의 경우,
계약 후 3년이 지나야 타인에게 매도할 수 있습니다.
→ 이때 잔금을 다 치르고 등기를 마쳤다 해도 3년 전에는 팔 수 없습니다.

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5. 전매제한 위반 시 어떤 문제가 생기나요?

 

전매제한 기간을 위반하면
단순한 계약 무효가 아니라 법적 처벌까지 받을 수 있습니다.

📍 위반 시 불이익:

• 계약 해지 및 분양 취소
• 과태료 또는 형사처벌 대상
• 향후 청약 제한 또는 자격 박탈
• 양도받은 자도 권리 보호 불가 (등기 불가)

특히 위장전입, 명의신탁 등의 수법을 이용한 위반은
부정청약으로 간주되어 형사 고발까지 될 수 있습니다.

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6. 전매제한 중에도 가능한 경우는?

전매제한 중이라고 하더라도
다음과 같은 예외 사유에는 일부 허용이 되기도 합니다.

✅ 예외적 전매 가능 사례:

• 이혼 등 가정사유
• 해외 이주 또는 장기 해외 체류
• 자연재해, 질병, 사망 등 불가항력적 사유
• 국가공익사업 편입 대상

단, 이 경우에도
관할 지자체나 공급 주체의 승인을 받아야 하며,
일반적인 투자 목적의 매도는 여전히 금지됩니다.

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✍️ 마무리 정리

• 전매제한은 분양권 또는 입주권을 일정 기간 제3자에게 양도할 수 없도록 제한하는 제도입니다.
  
  
• 실수요자 보호와 투기 억제를 위해 규제지역·분양 유형에 따라 최대 10년까지 제한되기도 합니다.
  
  
• 위반 시 법적 처벌과 분양 취소 등 심각한 불이익이 발생하며,
  정해진 조건과 기간 내에서만 예외적으로 허용될 수 있습니다.
  
  
• 청약이나 분양권 매입을 고려하는 분이라면
  전매제한 조건과 해제 시점을 반드시 확인한 후 계약에 임해야 합니다.

앞으로도 빌딩로그인은
복잡한 부동산 제도와 정책을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록
명확하고 실용적인 콘텐츠로 함께하겠습니다 😊

 

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