부동산 PEF 전쟁, 증권사들이 뛰어든 진짜 이유는?

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

 

2021년 자본시장법 개정 이후,

증권사들은 기관전용 사모 부동산 펀드(PEF) 시장에 속속 진입하고 있습니다.
부동산 PF 부실로 대체 수익원이 절실한 상황에서, 기관 대상 부동산 펀드는 새로운 생존 전략이 되고 있습니다.

하지만 누구나 진입할 수 있는 건 아닙니다.
트랙레코드 부족, LP 협상 난항, 직접 출자 부담 등으로 속도 차이가 명확히 드러나고 있죠.
오늘은 증권사별 기관전용 부동산 PEF 1호 펀드 현황과 전략,

그리고 향후 자산 운용과 투자에 주는 시사점까지 함께 살펴보겠습니다😊

---

💌 오늘의 부동산 스터디

1. 왜 증권사들이 부동산 PEF에 주목할까?
2. NH·한국투자·KB, 1호 펀드 먼저 움직인 곳들
3. 삼성·미래에셋, 왜 속도가 느릴까?
4. 건물주는 이 흐름을 어떻게 활용할 수 있을까?

1. 왜 증권사들이 부동산 PEF에 주목할까?

 

✅ 부실 PF 시대, ‘운용’으로 방향 전환

 

2021년 자본시장법 개정으로 증권사들도 전문투자형 사모펀드 운용이 가능해졌습니다.
과거에는 직접 투자·대출 중심이었지만,

이제는 GP(운용사)로서 LP 자금을 끌어와 펀드를 구성하는 구조가 가능해진 것이죠.

📌 배경 요약

• PF 리스크 확대 → 수익 포트폴리오 다변화 필요
• 라이선스 취득 후 기관 대상 펀드 조성 가능
• 부동산PF 직접 투자보다 ‘위험 분산’ 구조로 설계 가능
• 안정적 수수료 수익 확보 → 증권사 수익 다변화

❗ 핵심 포인트
과거의 직접 투자형 PF 구조에서, 이제는 간접 운용형 펀드가 주력으로 자리 잡고 있습니다.
즉, 수익은 챙기고 리스크는 나누는 방향으로 진화 중입니다.

---

2. NH·한국투자·KB, 1호 펀드 먼저 움직인 곳들

 

✅ 선도 증권사, 트랙레코드 쌓으며 2호 준비

 

기관전용 부동산 PEF 시장에서 가장 먼저 움직인 건 NH투자증권입니다.
2023년 2000억원 규모의 자금을 모아 프라임 오피스 개발사업에 투자하며 본격적인 운용에 나섰죠.
이어 한국투자증권과 KB증권도 1호 펀드를 조성하고 빠르게 자금 소진을 진행 중입니다.

 

📌 주요 사례

• NH투자증권 : 범농협 계열사 출자로 1호 펀드 조성 → 연내 100% 소진 + 2호 추진
• 한국투자증권 : 캐피탈랜드와 협업, 데이터센터 후순위 채권 투자로 절반 이상 소진
• KB증권 : IMM과 함께 1200억원 규모 설정, 2개월 만에 전액 소진

이들은 대부분 계열사 출자 또는 앵커 LP 확보, 소싱한 딜 존재 여부 등을 바탕으로 속도를 냈습니다.

❗ 핵심 포인트
펀드는 자금을 모으는 것만큼 ‘어디에 어떻게 쓰는지’ 트랙레코드를 쌓는 것이 매우 중요합니다.
이 점에서 NH, 한국, KB는 한발 앞서가고 있습니다.

---

3. 삼성·미래에셋, 왜 속도가 느릴까?

 

✅ 라이선스와 LP 협상이 관건

 

삼성증권과 미래에셋증권은 PEF 진입에 대한 의지는 강하지만, 실행력에서 다소 더딘 상황입니다.
삼성은 에쿼티 펀드로 방향은 잡았지만, 직접 출자 시 자회사로 간주되는 회계 부담 등이 이슈로 지적되고 있죠.
미래에셋은 청년안심주택 지분을 자산으로 펀드에 넣는 구조를 검토 중이지만, LP 협상에서 난항을 겪고 있습니다.

 

📌 주요 이슈

• 삼성증권: 내부 출자 부담 → SPC 활용 등 구조 고민 중
• 미래에셋증권: 서교동 청년주택 지분 → LP들이 밸류 우려

결국, 펀드에 담을 자산의 투명성, 밸류에이션, 구조의 합리성이 LP 설득의 핵심 포인트가 됩니다.

❗ 핵심 포인트
트랙레코드 없는 증권사가 GP가 되려면, 첫 자산 구조와 LP 신뢰 확보가 성공의 핵심입니다.
삼성·미래의 ‘신중한 행보’도 이 과정에서 나오는 필연적 고민입니다.

---

4. 건물주는 이 흐름을 어떻게 활용할 수 있을까?

 

✅ PEF 시장, 부동산 자산 유동화 기회로

 

부동산 PEF는 대형 투자자(LP) 자금을 모아 오피스·데이터센터·물류창고·임대주택 등 수익형 자산에 투자하는 구조입니다.
즉, 건물주 입장에서는 보유 자산을 펀드에 매각하거나 지분 유치 구조로 유동화할 수 있는 기회가 되는 것이죠.
특히 대출형(대출+후순위 채권) 또는 에쿼티형(지분참여) 구조에 따라 자금 회수 방식도 다르게 설계됩니다.

 

📌 활용 전략

• 노후 오피스 → 리모델링 후 PEF 투자유치
• 데이터센터 유휴부지 → PEF 대상 자산으로 구조화
• 장기 임대운영 중 자산 → 펀드 매각 통한 현금화
• 청년주택 등 공공사업 참여형 자산 → ESG 펀드 대상

❗ 핵심 포인트
자산을 단순히 보유하는 시대는 끝났습니다.
이제는 자산을 펀드의 구조 속에서 어떻게 유동화하고, 운영이력(트랙레코드)을 어떻게 쌓는가가 경쟁력입니다.
빌딩로그인은 이런 PEF 활용 전략을 기반으로 건물주의 현금화, 공동개발, 리모델링 투자유치까지 함께 설계합니다.

---

✍️ 마무리 인사이트

 

2025년 현재, 증권사들이 기관전용 부동산 PEF 시장에서 ‘1호 펀드’ 전쟁을 벌이고 있습니다.
성공의 기준은 트랙레코드와 구조의 투명성, 그리고 자산 운용력입니다.

이는 곧 부동산 시장이 단순 매매나 전통 PF에서 펀드 기반의 유동화·운용 중심으로 진화하고 있다는 증거이기도 합니다.
앞으로는 자산을 어떻게 펀드에 담을지, 어떤 구조로 투자자와 연결할지가 부동산 가치의 핵심이 될 것입니다.

빌딩로그인은 이러한 흐름을 읽고, 건물주의 자산을 펀드의 언어로 해석해주는 전문가 팀과 함께합니다.
지금 보유한 자산, 펀드에 담을 수 있을까요? 함께 고민해보세요😊

 

빌딩로그인 문의 : 02-566-0599      
빌딩로그인 실시간 공실정보 페이지 : 사무실 임대 // 빌딩매매 // 사무실 인테리어
카페 : https://cafe.naver.com/dealingbuilding
빌딩로그인 사이트맵 : https://blog.naver.com/buildinglogin1/223440281690

안녕하세요! 상업용 부동산 플랫폼 빌딩로그인을 소개합니다.