공덕역 상권 입지분석, MZ세대에서 5060세대로?

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

 

서울 마포구 공덕역은 오랜 기간 동안 서울 서북권의 대표 상권 중 하나로 자리매김해 왔습니다.

4개 노선이 교차하는 교통의 요지이며, 관공서와 기업체,

아파트 밀집지까지 갖춘 복합 입지 덕분에 다양한 소비층이 존재하는 것이 특징이죠.

 

하지만 겉보기와 달리, 지금 공덕역 상권에서는 세대교체와 소비 패턴의 변화가 빠르게 진행 중입니다.

팬데믹 회복 이후 매출이 다시 증가했지만, 그 이면에는 업종별 희비와 소비자 변화,

내부 상권 간 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

오늘은 ‘공덕역’이라는 지역 상권의 세대 전환 흐름과 공간 전략적 함의를 깊이 있게 분석해보겠습니다.

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 사통팔달 교통 요지, 공덕역의 기본 입지
2. 상권 매출은 회복했지만 성장세는 둔화
3. 내부 상권별 희비: 도화동 vs 전골목 vs 경의선숲길
4. 소비자 세대교체: 2030 이탈, 5060의 부상
5. 공덕역 상권의 향후 전략 포인트는?

1. 사통팔달 교통 요지, 공덕역의 기본 입지

 

✅ 공덕역, 4개 노선 지나는 교통의 핵심지

 

공덕역은 서울에서 보기 드물게 4개 노선이 만나는 환승역입니다. 5호선, 6호선, 공항철도, 경의중앙선이 모두 교차하며 여의도, 용산, 시청, 홍대 등 주요 도심 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다. 여기에 마포구청, 국토지리정보원, 언론사, 오피스 단지, 마래푸 아파트 대단지 등도 가까워서 공공기관과 민간기업 수요가 함께 존재하죠. 족발골목, 전골목, 공덕시장 등 전통 먹자골목이 상권을 이루고, 도화동 먹자골목은 퇴근형 유입 수요를, 경의선숲길은 브런치와 카페 위주의 콘텐츠 상권으로 성장해 왔습니다.

 

📌 핵심 요약

• 공덕역은 교통, 주거, 오피스, 공공기관, 먹자 골목이 공존하는 입지
• 다양한 수요층이 유입되는 전형적인 복합상권입니다.

❗ 핵심 포인트
이제는 교통 중심 입지보다 소비 성향에 따른 ‘소비 중심 축의 이동’이 상권의 미래를 좌우하게 됩니다.

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2. 상권 매출은 회복했지만 성장세는 둔화

 

✅ 팬데믹 후 빠른 회복, 그러나 2024년 성장세 둔화

 

2024년 공덕역 상권 매출은 약 6916억 원으로 팬데믹 이전인 2019년 대비 28% 이상 상승했습니다. 회복세가 뚜렷했지만, 2023년부터는 증가율이 급격히 낮아졌고, 2024년엔 겨우 1.3% 증가하는 데 그쳤습니다. 외식업과 소매업의 감소가 뚜렷했고, 서비스업과 숙박업은 소폭 반등했지만 예년 수준 회복에는 미치지 못했습니다. 흥미로운 건 교육, 오락, 의료 등 라이프스타일 중심 업종의 매출 증가입니다. 이는 공덕역 상권이 전통 먹거리 중심에서 헬스·교육·케어 중심으로 점차 변화하고 있음을 뜻합니다.

 

📌 핵심 요약

• 전체 매출은 증가했지만 외식, 소매업 중심의 성장은 둔화
• 라이프스타일 기반 업종의 비중 커짐

❗ 핵심 포인트
회복이 곧 안정이 아닙니다. 소비 트렌드의 재편이 이미 시작되었고, 이는 임차 전략과 업종 구성 변화에 직접적 영향을 미칩니다.

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3. 내부 상권별 희비: 도화동 vs 전골목 vs 경의선숲길

 

✅ 상권별 매출 흐름에도 세대교체 뚜렷

 

공덕 상권 내부를 보면 갈매기골목·도화동 먹자골목은 회식 수요가 줄어들면서 매출이 7.1% 감소했고, 코로나 반등 이후 처음으로 역성장을 경험했습니다. 반면 전골목·전통시장 상권은 5060대 고정 수요에 힘입어 소폭 성장(1.4%)했고, 경의선숲길은 3.7% 상승하며 안정세를 이어가고 있습니다. 특히 3040대 여성 중심의 브런치 카페, 디저트 매장이 소비를 견인하며 새로운 라이프스타일형 상권으로 자리잡고 있습니다.

📌 핵심 요약

• 갈매기골목/도화동 먹자골목: 970억 원 (7.1%↓)
• 족발·전골목: 422억 원 (1.4%↑)
• 경의선숲길: 870억 원 (3.7%↑)

❗ 핵심 포인트
상권 간 온도차를 읽고, 지역별 업종 리포지셔닝 전략을 세우는 것이 공덕역 상권의 ‘2막’ 성공 열쇠입니다

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4. 소비자 세대교체: 2030 이탈, 5060의 부상

 

✅ 소비자 세대교체 흐름

 

2024년 공덕역 소비자 데이터를 보면 20대는 빠르게 이탈하고 있고, 5060 여성 소비가 급증하는 추세입니다. 60대 이상 여성의 소비는 전년 대비 13% 이상 증가했으며, 반대로 20대 여성은 10% 이상 줄었습니다. 팬데믹 이후 원격근무 확산과 회식 문화 변화, 1인당 외식비 증가 등 구조적 요인이 영향을 미쳤습니다. 소비 중심 축이 ‘젊은 직장인’에서 ‘중장년층 거주자’로 이동하고 있는 셈입니다.

📌 핵심 요약

• 소비 세대는 MZ세대에서 50대 이상 중장년 여성으로 빠르게 이동
• 이는 업종과 마케팅에 직결됨

❗ 핵심 포인트 
이제는 ‘젊은 상권’이 아닌 ‘생활 기반 맞춤형 콘텐츠’로 상권이 설계되어야 지속 가능한 소비가 일어납니다.

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5. 공덕역 상권의 향후 전략 포인트는?

 

✅ 공덕역 상권 공략 TIP

 

전체 소비의 70% 이상이 마포, 용산, 서대문 등 인근 3개 자치구 거주자에 의해 발생했습니다. 공덕역은 철저한 지역밀착형 상권이며, 동시에 외부 유입에 한계가 있는 구조입니다. 이러한 지역성은 안정성을 의미하지만, 반대로 유입 동력 확보가 어려운 구조이기도 합니다. 경의선숲길처럼 명확한 타깃을 설정한 콘텐츠 상권 전략이 갈매기골목이나 전골목 상권에도 필요하며, 중장년 수요에 적합한 업종 유치와 환경 개선도 병행돼야 합니다.

 

📌 핵심 요약

• 공덕역은 로컬 수요 기반의 생활 밀착형 상권
• 외부 유입보다는 고정 수요자 맞춤 전략이 핵심

❗ 핵심 포인트
상권의 성패는 매출 증가율보다 ‘누가 소비하는가’를 기준으로 삼아야 하며, 데이터 기반 맞춤 설계가 필요합니다.

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✍️ 마무리 인사이트

공덕역 상권은 지금 '세대 교체'라는 거대한 흐름의 중심에 서 있습니다. 단순히 매출 수치만으로는 파악할 수 없는 소비자 변화와 업종 재편 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있죠. 과거처럼 MZ세대와 퇴근형 수요만을 겨냥해서는 상권 회복이 어렵습니다. 대신, 생활 중심의 중장년층 소비자에 맞는 업종 리뉴얼, 라이프스타일형 콘텐츠 구성, 상권별 리포지셔닝이 핵심 전략이 되어야 합니다.

빌딩로그인은 이처럼 상권 내부의 미세한 흐름까지 분석해, 최적의 업종 제안과 리모델링 컨설팅, 상권별 특화 전략까지 함께 제시하고 있습니다. 공덕역의 다음 변화를 준비하는 건물주와 브랜드, 지금이 전략을 다시 짜야 할 때입니다.

 

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