부동산 권리 순서, 5분 완벽 이해! 선순위 후순위 권리 총정리

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

부동산 거래 과정에서 빠지지 않고 등장하는 개념이 있습니다.
바로 “선순위”와 “후순위” 권리입니다.

등기부등본을 보다 보면 근저당권, 가압류, 임차권 등이 쭉 나열되어 있고,
그 순서를 기준으로 선순위·후순위가 나뉘는데요.
이 순서가 왜 중요한지, 내게 어떤 영향을 미치는지를 정확히 이해해야
보증금을 지키고, 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

오늘은 이 개념을 쉽고 구체적으로 정리해드릴게요😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 선순위·후순위 권리란 무엇인가요?
2. 왜 선순위·후순위가 중요한가요?
3. 등기부등본에서 순위 확인하는 법
4. 임차인 입장에서의 선·후순위 의미는?
5. 실무에서 주의해야 할 점

1. 💡 선순위·후순위 권리란 무엇인가요?

 

등기부등본은 부동산의 권리관계를 한눈에 볼 수 있는 문서입니다.
여기에는 소유권은 물론, 근저당권, 전세권, 가압류, 임차권 등 다양한 ‘권리의 기록’이 들어가는데요.
이 기록에는 접수일자와 접수번호가 명시되어 있고, 이 순서에 따라
각 권리자의 우선 순위(선순위/후순위)가 정해집니다.

🔍 한 줄 정리

• 선순위 권리: 먼저 등기된 권리. 이후 권리자보다 우선 보호됨
• 후순위 권리: 나중에 등기된 권리. 선순위 권리 행사 후, 남은 범위 내에서 보호됨

이 순서가 중요한 이유는, 부동산이 경매로 넘어가는 상황에서
‘누가 먼저 돈을 받을 권리가 있느냐’를 결정짓기 때문입니다.
즉, 기록 순서 = 보호 순서라고 보시면 됩니다.

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2. 💡 왜 선순위·후순위가 중요한가요?

 

부동산은 하나지만, 그 위에 얹히는 권리는 여러 개일 수 있습니다.
예를 들어 같은 건물에 은행의 근저당권, 세입자의 임차권, 제3자의 가압류가 모두 얹혀 있다면
누가 먼저 보상받고, 누가 나중에 받을지는 ‘순위’로 결정됩니다.

 

📍 예시를 들어볼게요

• A은행: 근저당권 (선순위, 1월 5일 접수)
• 세입자 B: 임차권 (후순위, 2월 10일 전입신고 및 확정일자)
• C회사: 가압류 (후순위, 3월 1일 접수)

이 건물이 경매에 넘어가면, 가장 먼저 돈을 받을 수 있는 건 A은행입니다.
그 다음은 세입자 B와 C회사가 남은 금액을 두고 경쟁하지만,
금액이 부족하면 후순위 권리는 전혀 보상받지 못할 수도 있습니다.

 

📍 핵심 요점

• 선순위는 안전한 권리
• 후순위는 리스크가 큰 권리

따라서 부동산 계약 전에는 반드시
내 권리가 선순위에 들어가는지 확인해야 나중에 손해 보지 않습니다.

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3. 💡 등기부등본에서 순위 확인하는 법

등기부등본을 열람하면 여러 권리 사항이 등기되어 있는 걸 볼 수 있습니다.
이때 맨 위부터 아래까지 나열된 순서가 바로 권리의 우선순위를 나타냅니다.

 

🔍 확인 방법

• 접수일자: 등기소에 접수된 날짜 기준으로 판단
• 접수번호: 같은 날짜에 접수됐다면 번호가 빠른 쪽이 선순위
• 등기 순서: 위에 있을수록 우선, 아래로 갈수록 후순위

📌 Tip

• 부동산 매수자는 매매계약 전 반드시 등기부를 열람하고,
  해당 부동산에 설정된 근저당, 임차권, 가압류 등 권리관계의 순서를 확인해야 합니다.
• 임차인의 경우, 내 보증금이 어떤 권리보다 앞서는지를 반드시 체크해야 손해를 막을 수 있습니다.

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4. 💡 임차인 입장에서의 선·후순위 의미는?

 

세입자 입장에서 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부는 권리 순위에 달려 있습니다.
‘나는 확정일자도 받았고 전입신고도 했으니 괜찮겠지’ 생각할 수 있지만,
그보다 먼저 설정된 근저당이나 가압류가 있다면?
내 보증금은 후순위가 되어버립니다.

✅ 임차인이 보호받기 위한 최소 조건

• 전입신고 + 확정일자 → 이 두 가지가 있어야 우선변제권이 생깁니다.

하지만 이 두 가지를 갖췄더라도 기존 선순위 근저당권보다 늦게 확보했다면,
내 권리는 후순위가 되어 경매 시 배당을 충분히 받지 못할 수 있습니다.

이 때문에,
임대차 계약 전에는 반드시 등기부를 열람하고, 내 임차권이 선순위로 인정될 수 있는지 확인하는 것이 핵심입니다.

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5. 💡 실무에서 주의해야 할 점

 

✅ 소유권 이전 직전 확인 필수

부동산 계약 시점과 잔금일 사이에 새로운 근저당이나 가압류가 끼어들 수도 있습니다.
따라서 반드시 잔금일 당일 기준 등기부등본을 확인해야 합니다.

 

✅ 등기부등본은 계약 전·중·후 세 번 이상 확인

• 계약 전: 기존 권리 관계 확인
• 계약 중: 변동 여부 체크
• 잔금 직전: 등기사항 추가 발생 여부 최종 점검

✅ 임대차 계약은 확정일자와 전입신고까지 완료해야 대항력 인정

단순 계약서만으로는 법적 보호가 어렵습니다.
보증금 보호를 원한다면 대항력을 완성시키는 절차까지 꼭 마무리하세요.

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✍️ 결론 요약

🔵 선순위 권리는 먼저 등기된 권리로, 법적으로 가장 먼저 보호받습니다.
🔵 후순위 권리는 나중에 등기된 권리로, 앞선 권리가 모두 처리된 후에 남은 범위만큼만 보호됩니다.
🔵 등기부등본 열람은 필수이며, 접수일자와 번호를 기준으로 권리 순위를 정확히 파악해야 합니다.
🔵 특히 임차인의 경우, 확정일자 + 전입신고를 통해 우선변제권을 확보하고,
기존 권리와의 선후관계까지 반드시 체크해야 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

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