용적률 이양제 수혜 지역은? (feat. 풍납동 등 문화재 규제지역)

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

 

오늘은 최근 부동산 투자자들과 도시계획 전문가들 사이에서

뜨거운 관심을 받고 있는 '용적률 이양제' 이슈에 대해 깊이 들여다보려 합니다.

 

이 제도는 단순히 정비사업 효율화를 넘어서,

문화재 보호나 고도제한 등으로 수십 년간 저평가되어 있던 지역들의

땅값을 뒤흔들 수 있는 대전환 포인트가 될 수 있습니다.

 

특히 풍납토성, 북촌 한옥마을, 효자동, 방화동 등 개발 제한 구역에 위치한 지역은

새로운 가치 재평가 국면에 들어설 가능성이 크기 때문에,

오늘의 글이 투자 판단에 중요한 힌트가 되실 수 있을 것입니다😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 이문아이파크자이, 어떻게 용적률 420%를 받았나?
2. 용적률 이양제, 결합재개발과 어떻게 다를까?
3. 풍납동·효자동 등 규제지역, 반전의 시작
4. 제도 도입의 걸림돌과 서울·국토부의 온도차

1. 이문아이파크자이, 어떻게 용적률 420%룰 받았나?

 

✅ 결합재개발 방식의 도입

서울 동대문구 이문동에 들어선 ‘이문아이파크자이’는 정비사업 관계자들에게 하나의 교본처럼 회자되는 사례입니다. 이 단지는 준주거지역임에도 불구하고 법적 상한선을 초과한 용적률 420%를 받아냈고, 그 결과 올해 11월 입주를 앞두고 전용 84㎡ 입주권이 15억 원을 돌파하는 수준으로 거래되고 있습니다. 분양가(12억 1,000만 원)를 훌쩍 넘긴 이 시세는 단순히 시장 수요 때문만은 아닙니다. 핵심은 바로 ‘결합재개발’ 방식의 도입입니다.

결합재개발은 역세권 등 고밀 개발이 가능한 지역(이문3-1구역)과, 경사지·구릉지·문화재 보호지역 등 개발이 어려운 지역(이문3-2구역)을 하나의 정비구역으로 묶고, 용적률을 상호 조정하는 방식입니다. 실제 이문3-1구역은 기존 용적률 255%에서 419%로 상향됐고, 대신 이문3-2구역은 90%에서 74%로 낮춰졌습니다. 이는 법적인 정비구역 조정과 전략적인 도시계획이 결합되었기에 가능했던 사례이며, 도시공간 효율화를 상징하는 실험적 모델로 평가받고 있습니다.

 

📌 핵심 요약

• 이문아이파크자이, 결합재개발 통해 법적 한도 넘는 420% 확보
• 개발 유망지에 용적률 집중, 규제지역은 낮춰 조화
• 입주권 15억 돌파…용적률 조정이 시세 상승으로 연결

❗ 핵심 포인트
도심 속 고밀도 개발은 단순한 스카이라인 변화가 아닌,
정비구역 간 자원 배분의 전략이었습니다.

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2. 용적률 이양제, 결합재개발과 어떻게 다를까?

 

✅ 결합재개발 vs 용적률 이양제

 

결합재개발은 ‘하나의 정비구역’ 내에서만 용적률을 조정하는 방식인 반면, 용적률 이양제는 정비구역을 넘어서 용적률을 '거래'하는 것이 핵심입니다. 즉, 서울 내 A 지역의 조합이 개발이 불가능하거나 보전 가치가 높은 토지를 보유하고 있을 경우, 사용하지 못하는 용적률을 B 지역의 조합에 판매할 수 있는 제도입니다.

이 제도가 실제로 시행되면, 도심 내 한정된 토지에서 발생하는 불균형 문제를 해소할 수 있습니다. 예를 들어, 강북 도심은 역사문화자원이 많아 고도 제한이 있고, 강남은 규제가 적어 고밀 개발이 가능합니다. 이럴 경우 강북에서 사용하지 못한 용적률을 강남 개발구역이 구매하는 구조가 가능해집니다. 서울시는 이를 통해 공간 자산의 효율성과 수익 공유 모델을 동시에 실현할 수 있다고 보고 있습니다.

 

📌 핵심 요약

• 결합재개발: 같은 정비구역 내에서 용적률 조정
• 용적률 이양제: 지역 간 용적률 거래 가능, 부가가치 창출
• 서울시, “공간 자원의 재분배와 개발 권한 분산” 강조

❗ 핵심 포인트
이제는 땅이 없어도 ‘용적률’을 사고파는 시대입니다.
규제와 권리의 균형을 맞춘 제도의 진화입니다.

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3. 풍납동·효자동 등 규제지역, 반전의 시작

 

✅ 규제지역 → 새로운 재평가 시대!

 

가장 큰 주목을 받고 있는 지역은 바로 송파구 풍납토성 일대입니다. 이곳은 사적 제11호로 지정된 풍납토성이 자리잡고 있어 개발에 극심한 제한이 걸려 있습니다. 실제로 땅을 파는 것 자체가 어렵기 때문에, 재건축은 고사하고 리모델링조차 제한되며 주변 시세에 비해 10~20억 원 이상 저평가된 지역으로 분류됩니다.

하지만 이양제가 시행되면 이 지역의 땅과 건물은 ‘용적률 판매’라는 새로운 가치로 재평가될 수 있습니다. 풍납동 외에도 북촌한옥마을, 종로구 효자동, 김포공항 인근 방화동 등도 모두 개발 불가 판정을 받은 문화재 보호·항공고도 제한 구역입니다. 이들 지역은 지금까지 도시의 그늘이었지만, 용적률 거래 제도가 본격 도입되면 ‘현금흐름을 창출할 수 있는 자산’으로 변모할 가능성이 큽니다. 이에 따라 최근 풍납동과 북촌 일대의 부동산 문의와 매수 시도가 급증하고 있으며, 일부 지역은 조기 매도 철회가 잇따르는 분위기입니다.

 

📌 핵심 요약

• 풍납동, 북촌, 효자동 등 규제지역이 이양제 수혜 예상
• 현재는 개발 제한으로 저평가…미래엔 용적률 자산화 기대
• 최근 투자자들의 선점 움직임도 가시화

❗ 핵심 포인트
규제가 무조건 리스크는 아닙니다.
규제는 ‘기회의 씨앗’이 될 수 있습니다.

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4. 제도 도입의 걸림돌과 서울시·국토부의 온도차

 

✅ 용적률 이양제 도입은 언제?

 

서울시는 이양제 도입을 서두르고 있습니다. 올해 안에 ‘용적 이양제 운영 조례’(가칭)를 제정해 입법 예고하고, 빠르면 2026년부터 본격 시행한다는 계획입니다. 하지만 국토부는 신중한 입장입니다. 이 제도가 특정 지역 아파트 가격을 급격히 자극할 수 있다는 우려 때문입니다. 실제로 ‘용적률 사재기’와 ‘편중 거래’가 일어날 경우, 시장 질서가 왜곡될 수 있고, 자산 격차가 더 커질 수 있다는 분석도 있습니다.

 

서울시는 이에 대한 해법으로 거래 상한선, 조합 간 거래 기준, 사전 허가제 도입 등을 포함한 제도적 안전장치 마련을 강조하고 있습니다. 양측이 협의를 마무리하면 올해 말 연구용역이 완료되고, 곧 입법 작업에 착수할 예정입니다. 부동산 시장을 자극하지 않으면서 공간 자산을 순환시키는, 정밀한 설계가 요구되는 고난도 제도가 될 것입니다.

 

📌 핵심 요약

• 서울시, 2025년 조례 제정 및 2026년 도입 목표
• 국토부, 시장 과열·자산 편중 등 부작용 우려
• 거래 상한제 등 사전 장치 마련이 핵심

❗ 핵심 포인트
좋은 제도라도 설계가 부족하면 시장을 망칩니다.
정교한 규칙이 ‘성공의 열쇠’입니다.

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🧭 마무리 인사이트

‘용적률 이양제’는 도시계획의 새로운 패러다임입니다.
이 제도를 통해 서울의 땅은 단지 '개발 가능한 면적'이 아니라,

'용적률을 거래할 수 있는 유동성 자산'으로 재정의되고 있습니다.

 

특히 수십 년간 개발 제한으로 묶여 저평가된 지역들에겐 큰 기회입니다.
그러나 이 제도가 부작용 없이 시행되기 위해선

서울시와 국토부의 충분한 협력, 제도적 가이드라인, 공정한 거래체계가 필요합니다.

정책은 ‘규제’가 아닌 ‘설계’입니다.
이제는 규제 위에 기회를 설계하는 시대입니다.

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