압구정2구역 공사비 2.7조, 재건축 지연 막는 '철벽 지침' 등장!

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

 

서울 강남 압구정동 재건축 최대어 중 하나인 ‘압구정2구역’이

무책임한 건설사 제안을 막고자 역대급으로 엄격한 입찰 기준을 제시했습니다.

 

시공사 선정이 임박한 이 시점에서,

조합은 공사비 2조7500억원에 달하는 초대형 프로젝트를

안정적으로 끌고 가기 위한 ‘철벽 방어’ 체계를 구축했습니다.

오늘은 압구정2구역 조합이 내놓은 새로운 입찰 기준의 핵심 내용과 그 의미를 분석해보겠습니다😊

---

💌 오늘의 부동산 스터디

1. 조합이 제시한 조달금리 명시 조건
2. LTV 100% 초과 불가, 이주비 원칙 고수
3. 서울시 정비안 절대 준수, 대안설계 제한
4. 무책임 입찰 차단 위한 입찰보증금 ‘1000억’

1. 조합이 제시한 조달금리 명시 조건

 

✅ 조달금리는 ‘CD금리＋가산금리’로 고정

 

압구정2구역 조합은 입찰 제안 시 건설사들이 조달금리를

‘기준금리(CD금리) + 가산금리(알파)’ 형식으로 명확히 제시하도록 의무화했습니다.

 

최근 일부 시공사들이 가산금리를 애매하게 제시하거나

공사 중간에 조건을 바꾸는 사례가 속출하자,

이를 사전에 차단하기 위한 강경한 조치로 풀이됩니다.

 

가산금리는 고정 수치로 계약 이후 변경이 불가하며, 이에 대한 책임은 전적으로 시공사에 있습니다.

📌 핵심 요약

• 조달금리는 기준금리 + 고정 가산금리로 표준화
• 시공사 임의 변경 불가, 조합원 금융부담 안정화
• ‘모호한 제안 방지’가 핵심 목적

❗ 핵심 포인트
금리 기준을 고정함으로써 금융 리스크를 최소화하고,
조합원 부담을 정확히 예측 가능하게 만들었습니다.

---

2. LTV 100% 초과 불가, 이주비 원칙 고수

 

✅ 추가이주비 논란에 선 긋기

 

최근 일부 시공사들은 조합원에게

LTV 160%까지의 추가이주비를 제공하겠다는 파격 제안을 내세우고 있습니다.

하지만 압구정2구역 조합은 이에 대해 명확히 선을 그었습니다.

 

조합원 개별 담보가치의 100% 이내에서만 이주비 대출을 허용하겠다는 방침을 내세웠으며,

이를 넘는 경우 향후 미상환 리스크를 조합이 대신 부담해야 하기에

조합 전체에 손실을 안길 수 있음을 강조했습니다.

 

📌 핵심 요약

• 이주비는 LTV 100% 이내만 허용
• 조합원 리스크 최소화 위한 원칙 유지
• 실현 가능성 낮은 무리한 제안 차단 목적

❗ 핵심 포인트
무책임한 추가이주비 제안은 단기 이익처럼 보이지만,
장기적으로는 전체 조합에 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

---

3. 서울시 정비안 절대 준수, 대안설계 제한

 

✅ 도시계획 기준 철저히 따르는 설계 원칙

 

압구정2구역은 서울시와 이미 협의를 마친 정비계획안이 확정 고시된 구역입니다.

조합은 이를 ‘절대 준수 항목’으로 규정하고,

입찰 제안 시 어떤 항목도 임의 변경할 수 없다고 못 박았습니다.

 

주동의 수, 스카이라인, 층수 등 주요 골격은 변경 불가하며,

다만 커뮤니티시설이나 조경, 외관 디자인 등은 대안설계를 일부 허용했습니다.

 

📌 핵심 요약

• 서울시 승인 정비계획안 절대 준수
• 기본 설계는 원안 고수, 외관·조경만 일부 허용
• 과도한 설계 변경으로 인한 혼선 사전 방지

❗ 핵심 포인트
‘정비안 고수’는 재건축 속도를 늦추지 않고,
행정 리스크를 줄이는 핵심 수단입니다.

---

4. 무책임 입찰 차단 위한 입찰보증금 ‘1000억’

 

✅ 대형 사업에 걸맞은 엄격한 입찰 조건

 

총 공사비 2조7500억원 규모의 초대형 프로젝트답게,

조합은 입찰보증금만 무려 1000억원을 현금으로 납부하도록 요구했습니다.

이는 건설사들의 ‘과장된 제안’과 ‘낙찰 후 포기’를 방지하기 위한 초강수 조치입니다.

 

조합은 시공사 선정 총회를 오는 9월로 계획하고 있으며,

8월 중 입찰 마감이 예정돼 있어 실질적인 입찰 경쟁이 본격화될 전망입니다.

 

📌 핵심 요약

• 입찰보증금 1000억원 현금 납부 요구
• 건설사 신중한 참여 유도
• 입찰 후 사업 지연 사태 방지 목적

❗ 핵심 포인트
입찰 문턱을 높이는 것은 결국 조합원의 사업 안정성과
신뢰성을 지키기 위한 사전 방어장치입니다.

---

🧭 마무리 인사이트

압구정2구역 조합은 서울시와의 협의를 바탕으로

'정비계획 고수', '조달금리 표준화', '이주비 상한선 설정' 등

3중 안전장치를 마련하며 국내 대표 재건축 사업의 모범사례를 만들고자 하고 있습니다.

이는 단순한 사업 진행이 아닌,

전체 조합원 리스크 관리와 공정한 입찰 질서를 위한 선제적 대응이라 평가됩니다.

강남 핵심지 내 대형 재건축이 앞으로 나아갈 길을 압구정2구역이 제시하고 있습니다.

 

빌딩로그인 문의 : 02-566-0599      
빌딩로그인 실시간 공실정보 페이지 : 사무실 임대 사이트 // 빌딩매매 사이트 // 사무실 인테리어
카페 : https://cafe.naver.com/dealingbuilding
빌딩로그인 사이트맵 : https://blog.naver.com/buildinglogin1/223440281690

안녕하세요! 상업용 부동산 플랫폼 빌딩로그인을 소개합니다.