영등포 정비사업 재개발 활기, 준공업지역 '용적률 400%' 확대

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

 

서울 서남권이 다시 주목받고 있습니다.

과거 공장지대, 준공업지역으로 낙인찍혔던 영등포·구로·금천 일대가

이제는 서울의 신흥 재개발 핵심지로 급부상하고 있기 때문입니다.

 

바로 ‘준공업지역 용적률 400% 허용’이라는 전례 없는 규제 완화가 본격화되면서,

수익성과 사업성 모두를 끌어올릴 수 있는 기반이 마련됐기 때문입니다.

 

오늘은 서울시의 제도 변화와 실제 수혜 사례,

그리고 이로 인한 서남권 정비시장 변화 흐름을 구체적으로 살펴보겠습니다😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. ‘정비계획 1위’ 영등포구, 왜 집중되고 있나?
2. ‘용적률 400%’ 제도 변화, 어떻게 가능했나?
3. 양평동·신도림·당산동, 현장 사례로 본 변화
4. 서남권 부동산, 어디까지 오를까?

1. ‘정비계획 1위’ 영등포구, 왜 집중되고 있나?

 

✅ 영등포구 규제 완화 속 재개발 활기

 

서울시가 운영하는 ‘정비사업 정보몽땅’에 따르면,

2025년 현재 서울시 25개 자치구 중 정비계획이 가장 활발히 수립되고 있는 곳은 단연 영등포구입니다.

 

전체 69건 중 15건이 이 지역에 집중되어 있으며,

서울 전체 정비사업 초기 건수 중 무려 21.7%에 달합니다.
인접한 구로구도 4건이 수립되어 7위에 오르는 등 서남권 전반에 걸쳐 정비사업이 속도를 내고 있습니다.

이런 집중은 단순한 우연이 아닙니다.
영등포와 구로는 서울시 준공업지역의 82%가 몰려 있는 지역입니다.
특히 영등포는 25.16%, 구로는 21%를 차지할 정도로 이 비중이 높습니다.
즉, 이 지역은 규제 완화에 따른 파급력이 가장 크고, 개발 압력도 그만큼 강하다는 뜻입니다.

 

📌 핵심 요약

• 영등포·구로, 서울 정비계획 수립의 중심
• 서울 준공업지역의 82%가 서남권에 몰려 있음
• 규제 완화 수혜 1순위, 초기 사업 활발히 추진 중

❗ 핵심 포인트
서남권의 재개발은 선택이 아닌 구조적인 흐름입니다.
수면 아래 있던 개발 수요가 이제 물 위로 떠오르고 있습니다.

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2. ‘용적률 400%’ 제도 변화, 어떻게 가능했나?

 

✅ 용적률 250% → 400% 향상

 

기존 준공업지역은 주거지역과 달리,

재개발·재건축 시 적용받는 용적률 상한이 낮아, 사업성이 낮다는 평가를 받아왔습니다.
그러나 2023년 6월, 국회가 도시정비법을 개정해 이 상한 기준 중 ‘주거지역으로 한정’이라는 조건을 삭제했고,
같은 해 12월엔 시행령이 개정되며 ‘준공업지역’도 재건축 대상으로 공식 편입됐습니다.

여기에 서울시가 2024년 9월 ‘2030 도시·주거환경기본계획’을 개정하면서,

준공업지역의 재건축 용적률을 250% → 400%까지 상향했습니다.
올해 3월엔 도시계획 조례까지 개정되며, 공동주택 건립을 위한 지구단위계획 수립 시에도 400% 상한이 적용됩니다.

이처럼 법률 → 시행령 → 지자체 계획 → 조례까지 유기적으로 바뀐 것은 매우 드문 일이며,

준공업지역 활성화를 위한 전방위 지원 체계가 갖춰졌음을 의미합니다.

 

📌 핵심 요약

• 도시정비법·시행령 개정으로 준공업지역도 정비사업 대상 포함
• 서울시, 최대 용적률 400% 허용…지구단위계획도 확대 적용
• 규제 완화가 3단계 이상에 걸쳐 종합적으로 이루어짐

❗ 핵심 포인트
단순 발표가 아닌, 실질 적용까지 가능한 수준의
'정책 완성도'가 이번 변화의 핵심입니다.

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3. 양평동·신도림·당산동, 현장 사례로 본 변화

 

✅ 용적률 향상...빠르게 변화하는 시장

 

실제 시장에서는 변화가 빠르게 나타나고 있습니다.
1982년 준공된 양평동 ‘신동아 아파트’는 2009년 재건축을 추진했지만,

사업성이 낮고 조합원 참여도 저조해 오랜 시간 정체됐습니다.

그러나 용적률을 299% → 399%로 상향하고,

일반분양 가구를 12가구 → 80가구로 늘리면서 조합원 부담이 줄고 사업이 급진전되고 있습니다.
올해 하반기에는 49층 주거타운으로 사업 인가가 기대됩니다.

또한 신도림 ‘미성아파트’는 234%의 용적률로 주민들이 참여를 꺼렸지만,

올해 조례 개정으로 400% 용적률 적용이 가능해지면서 분위기가 반전됐습니다.
2030년 이주, 2034년 입주 목표로 정비구역 지정 및 신통기획을 추진 중입니다.

당산동 ‘유원제일2차’는 이미 사업시행 인가를 받고 하반기 시공사 선정 예정입니다.
13층짜리 노후 아파트가 49층 고층 주상복합으로 바뀌는 대표 사례로, 최근 실거래가도 신고가를 경신 중입니다.

 

📌 핵심 요약

• 양평 신동아: 49층 고밀개발 + 일반분양 확대
• 신도림 미성: 용적률 완화 후 주민 참여 급증
• 유원제일2차: 한강 조망 고급단지로 재탄생 예정

❗ 핵심 포인트
제도는 시작이고, 현장 변화는 이미 가시화되었습니다.
투자는 타이밍이 아니라 방향입니다.

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 4. 서남권 부동산, 어디까지 오를까?

 

✅ 부동산 시장 동향

 

규제 완화와 더불어 영등포·구로 일대 부동산 시장은 심상치 않은 움직임을 보이고 있습니다.
양평 신동아 전용 62㎡는 지난 4월 9억 3,000만 원에 거래되며 신고가를 경신했고,

당산 유원제일2차 전용 85㎡는 16억 이상, 대형 평형은 18억 원을 돌파했습니다.
이러한 상승은 단순 호가가 아니라, 실제 실거래를 통해 확인된 결과라는 점에서 의미가 큽니다.

이제 서남권의 준공업지역은 단순히 낙후된 공업지대가 아닌,
‘서울 도심 고밀도 복합개발 2.0 시대’를 여는 주인공으로 재탄생하고 있습니다.
특히 서울시의 ‘신통기획’이 병행되며, 과거 5년 걸리던 정비구역 지정이 2년으로 단축되고 있는 것도 추가 상승 요인이 됩니다.

 

📌 핵심 요약

• 실거래가 신고가 경신, 실수요·투자 수요 모두 증가
• 고층·고밀·복합개발로 자산 가치 구조적 상승
• 정비계획 수립 + 신통기획 동시 적용으로 속도도 빨라져

❗ 핵심 포인트
이제 서남권은 서울의 ‘미래 자산 성장 지대’로 주목받고 있습니다.
수요는 선점자에게 먼저 몰립니다.

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🧭 마무리 인사이트

서남권, 그중에서도 준공업지역은 이제 더 이상 낡고 정체된 공간이 아닙니다.
정비계획 1위 영등포, 신통기획 진입 구로, 신고가를 쓰고 있는 당산까지,

서울의 개발 흐름은 서남에서 다시 시작되고 있습니다.

 

빌딩로그인은 이러한 제도 변화와 입지 흐름에 맞춰
빌딩 매매부터 사무실 임대까지 도와드리겠습니다.

 

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