용산전자상가 상권 몰락...재개발 속 사라진다?

 

안녕하세요, 상업용 부동산 전문 컨설팅 빌딩로그인입니다.

 

“전자제품의 메카”, “IT의 성지”로 불리던 용산전자상가가

재개발과 함께 대대적인 변화를 맞이하고 있습니다.

하지만 단순히 건물을 새롭게 짓는다고 해서 상권이 살아날 수 있을까요?

과거의 명성을 뒤로한 채 공실률만 커져가는 용산,
그 쇠퇴의 배경과 재개발 계획의 현실, 그리고 도심 상권 회복의 한계를 함께 살펴보며
부동산 관점에서 어떤 전략적 통찰을 얻어야 할지 정리해보겠습니다. 😊

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💌 오늘의 부동산 스터디

1. 전자상가의 전성기와 몰락, 변화의 시작
2. 재개발 본격화, 용산에 들어서는 ‘새로운 건물들’
3. 선인상가와 전자랜드, 살아남은 상가들의 현실
4. 단순한 재개발만으로 상권은 회복될 수 있을까?

1. 전자상가의 전성기와 몰락, 변화의 시작

 

✅ 신뢰도 잃고, 오프라인 시장에 밀리고

 

용산전자상가는 1987년 문을 연 이후,

대한민국 전자유통의 중심지로 자리 잡으며

2000년대 초반에는 연 매출 10조원을 넘기기도 했습니다.

 

전국에서 컴퓨터 부품을 사러, 주변기기를 구매하러,

그리고 고장난 장비를 수리하러 사람들이 몰려들었고, 그야말로 IT 소비의 허브였습니다.

하지만 시대는 급격히 바뀌었습니다.

 

스마트폰이 보편화되고, 온라인 쇼핑이 일반화되면서

굳이 오프라인 매장을 방문할 필요가 사라졌습니다.

거기에 일부 상인들의 바가지 요금, 갑질 영업이 논란이 되면서 신뢰까지 잃은 것이 결정타였습니다.

 

소비자들은 가격 비교와 리뷰가 가능한 온라인 쇼핑으로 떠났고,

그 결과 용산은 더 이상 ‘전자상가’로서 경쟁력을 유지할 수 없게 되었습니다.

 

📌 핵심 요약

• 1987년 시작, 2000년대 초반 연매출 10조 원 달성
• 온라인 쇼핑 확산 + 스마트기기 대중화로 수요 급감
• 상인의 바가지 영업 논란으로 소비자 신뢰 상실

❗ 핵심 포인트
입지와 브랜드가 아무리 뛰어나도,
소비자 신뢰가 무너지면 상권은 급속도로 몰락합니다.

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2. 재개발 본격화, 용산에 들어서는 ‘새로운 건물들’

 

✅  재개발 이후에도 공실 장기화 우려?

 

현재 나진상가 12·13동은 이미 철거가 시작되었고,

해당 부지에는 오피스와 오피스텔이 들어설 예정입니다.

 

27층 규모의 업무복합단지가 계획되어 있고,

15·17·18동 역시 신산업 업무시설로 탈바꿈할 준비를 하고 있습니다.

하지만 이러한 물리적 재개발이 용산 상권에 긍정적인 변화를 가져올 수 있을지는 회의적입니다.

 

이미 상권의 주요 소비층은 떠났고,

컴퓨터 오프라인 유통이라는 핵심 기능 자체가 온라인화된 지금,

건물을 새로 짓는다고 해서 과거의 활력을 되찾기는 어려운 구조입니다.

 

부동산 관점에서는 “재개발이 완료된 후에도 공실이 장기화될 가능성”을 심각하게 고민해야 합니다.

특히 고가의 오피스텔이나 사무실이 들어선다고 해도,

용산이라는 지역에 새로운 유입 동력을 만들 수 없다면 수익성과 임대 안정성 확보에 한계가 있습니다.

 

📌 핵심 요약

• 나진상가 12·13동, 27층 업무·오피스텔 복합단지로 개발 중
• 15·17·18동도 고층 업무시설로 계획
• 재개발로 인한 기대감 있지만, 실질 수요는 미지수

❗ 핵심 포인트
건물을 새로 짓는 것과 수요가 다시 몰리는 것은 별개의 문제입니다.

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3. 선인상가와 전자랜드, 살아남은 상가들의 현실

 

✅ 방문객보다 많은 직원 수...용산의 현실?

 

나진상가가 철거되며 일부 상인들이 이동한 선인상가는 겉으로 보기엔 운영 중이지만,

실제로는 폐업한 점포가 많고, 방문객보다 직원 수가 더 많은 상황입니다.

 

상가 1300여 개 중 상당수가 공실이며,

소유자만 700명이 넘지만 그 중 상당수는 임대도, 직접 영업도 하지 않는 실정입니다.

한편 전자랜드는 그동안 용산의 상징과 같았던 전자상가의 중심이었지만,

최근 4년간 누적 손실만 528억 원에 달하며 존폐의 기로에 서 있습니다.

1층 일부 매장은 운영 중이지만 2~3층으로 갈수록 텅 비어 있으며,

모기업은 해당 건물을 오피스텔과 호텔로 전환할 계획입니다.

 

그러나 높은 임대료와 까다로운 조건 탓에 실질적인 입점 수요는 낮아,

공실 문제는 장기화될 가능성이 큽니다.

 

📌 핵심 요약

• 선인상가, 1300개 점포 중 상당수 공실 상태
• 전자랜드, 누적 손실 528억 원에 리모델링 추진
• 공실 해소 어려운 구조적 한계 여전

❗ 핵심 포인트
리모델링이나 이동으로 해결되지 않는 문제는 결국 ‘수요 부재’입니다.

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4. 단순한 재개발만으로 상권은 회복될 수 있을까?

 

✅ 용산 상권 살리는 방법은?

 

용산 상권의 몰락은 단지 낡은 건물의 문제가 아니라, ‘기능 상실’에 있습니다.

오프라인에서의 전자제품 수요가 급감한 상황에서,

과거와 같은 형태의 매장이나 유사한 업종 유입으로는 상권을 살리기 어렵습니다.

 

오히려 ‘체험 기반 콘텐츠’나 ‘테마형 리테일’, ‘도심형 복합문화공간’ 같은 새로운 수요 창출 전략이 필요합니다.

즉, 용산의 상업공간은 물리적으로만 바꾸는 것이 아니라

소비자 관점에서 ‘왜 이 공간을 방문해야 하는가’를 설계해야만 진정한 재생이 가능해집니다.

이는 빌딩 리모델링을 넘어서는 도시 마케팅과 브랜드 전략이 결합된 형태의 공간 기획이 필요하다는 뜻입니다.

📌 핵심 요약

• 상권 회복은 단순한 개발이 아닌 ‘기능 재정의’ 필요
• 체험형 콘텐츠, 복합문화공간 등 수요 재구성 필요
• 공간 중심 → 경험 중심으로의 전환이 관건

❗ 핵심 포인트
‘무엇을 지을 것인가’보다 ‘누가 왜 찾아올 것인가’를 먼저 물어야 합니다.

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🏁 마무리 인사이트

용산전자상가는 부동산의 ‘입지’만으로는 상권을 지탱할 수 없다는 것을 보여주는 대표적 사례입니다.
산업 구조의 변화, 소비 트렌드의 전환, 그리고 신뢰의 붕괴는 고스란히 상권 붕괴로 이어졌습니다.
이제는 단순한 리모델링, 고층 개발만으로는 상권을 회복할 수 없습니다.

빌딩로그인은 이러한 변화 속에서
‘기능이 사라진 상권’을 ‘가치가 살아나는 공간’으로 바꾸는 데 필요한 전략적 솔루션을 제시합니다.
도심 속 낡은 공간을 다시 살아 숨 쉬게 만드는 것,
그 시작은 ‘공간의 기획’입니다.

 

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